Um importante economista alertou que as alterações fiscais à habitação do governo albanês poderão colocar os recentes compradores de primeira habitação sob forte pressão financeira, no meio de previsões de que os preços das casas poderão cair para os níveis mais baixos numa década.
O orçamento federal limitará a alavancagem negativa em propriedades recém-construídas a partir de julho de 2027 e substituirá o desconto de 50% no imposto sobre ganhos de capital por um sistema que se ajuste à inflação.
Como resultado, o Morgan Stanley alertou que o mercado imobiliário australiano poderá sofrer um declínio de 10% nos preços nacionais, o maior em pelo menos 40 anos.
Economista de macronegócios Leith van Onselen Os compradores de primeira habitação que entraram recentemente no mercado com depósitos muito pequenos ao abrigo do esquema de depósitos de 5 por cento do Partido Trabalhista estão agora mais expostos ao aumento das taxas de juro e à queda dos preços das casas.
Van Onselen alertou que uma queda de 10% em relação ao pico nacional eliminaria o capital de muitos compradores recentes de primeira habitação (FHBs) que utilizaram o esquema de depósito de 5% para entrar no mercado.
“Depois de atraí-los para o mercado no final de 2025, o governo albanês puxou agora o tapete debaixo deles com a sua alavancagem negativa e alterações nos impostos sobre ganhos de capital, que prometem exacerbar ainda mais a correção dos preços da habitação”, disse ele.
«Embora estas alterações ao imposto sobre o investimento imobiliário ajudem os futuros FHBs, reduzindo os preços e reduzindo a concorrência dos investidores, irão levar os FHBs recentes que utilizam o esquema de depósitos de 5 por cento a capitais próprios negativos.»
Seus comentários vieram de acordo com dados da Equifax que mostram que os primeiros compradores de casas têm agora quase duas vezes mais probabilidade de atrasar 90 dias no pagamento do empréstimo do que outros mutuários.
Os compradores que compraram anteriormente, com grandes depósitos, registaram um aumento de preços de 10 a 20 por cento e estão numa posição segura.
Um importante economista alertou que as mudanças governamentais no imposto habitacional poderiam colocar os recentes compradores de primeira casa sob séria pressão financeira – os Albanys estão tentando ajudar.
Novas previsões sugerem que os preços das casas australianas podem cair para o nível mais baixo em uma década
“O desafio é para os compradores que chegam com apenas um depósito de 5% – se forem forçados a vender, há uma forte possibilidade de não terem o dinheiro que investiram originalmente na propriedade”, diz Kevin James, diretor de soluções da Equifax.
Veterano do mercado imobiliário ‘congelado’ alerta
O veterano do sector imobiliário Tom Panos afirma que, com três subidas consecutivas das taxas de juro, as alterações orçamentais congelaram efectivamente o mercado imobiliário.
“Não há dúvida sobre isso – agentes em toda a Austrália estão me dizendo que as consultas dos compradores caíram significativamente e menos pessoas estão participando de inspeções abertas”, disse ele.
Os dados já mostram uma tendência decrescente, com a taxa de liquidação de leilões da Austrália a situar-se em cerca de 51% em todo o país no fim de semana passado – o nível mais baixo em seis anos.
Enquanto isso, os preços das casas caíram 0,9% em Sydney e 0,8% em Melbourne em maio, segundo dados da empresa de pesquisas Kotality.
“O período atual me lembra os primeiros dias da Covid, quando tudo estava quieto e as pessoas diziam que esperariam para ver”, disse ele.
“O orçamento criou incerteza”, disse Panos.
O veterano do setor imobiliário Tom Panos diz que o orçamento e os aumentos das taxas congelaram efetivamente o mercado
«E a incerteza é má para o país porque as pessoas atrasam a tomada de decisões e isso afecta toda a economia.
Afeta reformadores, liquidatários, transportadores e bancos
“E quando o mercado congela, o governo cobra menos imposto de selo sobre as transacções imobiliárias, colocando pressão sobre os orçamentos do Estado.”
“Quando as taxas de juros sobem, os compradores têm menos dinheiro para gastar e esse é o maior gatilho”, disse ele.
“Depois, a instabilidade global acrescentou outra camada, e agora o orçamento acrescentou ainda mais incerteza.”
Os locatários provavelmente sentirão o maior impacto
Panos alertou que os locatários poderão eventualmente suportar o impacto das mudanças.
“Acho que os aluguéis vão subir, especialmente em áreas onde as pessoas podem pagar menos”, disse ele.
“Nunca vi um senhorio aumentar o aluguel em dois dólares por semana. São uns cinquenta dólares por semana.
A taxa de liquidação de leilões caiu para cerca de 51 por cento – o nível mais baixo em seis anos
Panos disse que a volatilidade do mercado vem aumentando desde outubro e agora se assemelha à incerteza vivida nos estágios iniciais da pandemia de Covid-19.
A retirada dos investidores já está a remodelar o mercado, disse ele, com os proprietários-ocupantes a conduzirem cada vez mais actividades de vendas.
“Os compradores que ainda estão ativos procuram uma casa para morar”, disse ele.
‘Muitos deles já venderam as suas propriedades existentes, por isso têm de comprar.’
Os investidores, entretanto, tornaram-se muito mais selectivos, concentrando-se em locais que podem ser reconstruídos em novas habitações para maximizar os benefícios disponíveis ao abrigo das configurações fiscais revistas do governo, disse ele.
De acordo com as alterações propostas, apenas as casas recém-construídas se qualificarão para a isenção total de alavancagem negativa, enquanto as propriedades existentes não se qualificarão mais. O actual desconto fiscal sobre ganhos de capital será substituído por uma taxa mais baixa ajustada à inflação, mas com uma taxa mínima de imposto mínima de 30 por cento.
Panos disse que a recessão provavelmente afastará alguns agentes do setor, especialmente aqueles que dependem fortemente da atividade dos investidores.
“Se você é um corretor de imóveis que basicamente vende para investidores, você vai sofrer”, diz ele.
Panos alertou que a incerteza está a espalhar-se por toda a economia – desde os reformadores até aos bancos e aos orçamentos do Estado.
Alertou que os agentes do mercado regional poderão ser os mais afectados pela forte procura dos investidores.
«Não creio que todos irão embora, mas alguns operadores marginais deixarão a indústria.
‘As pessoas já estão dizendo que isso expulsará os agentes que entraram na indústria durante o boom e sairão quando as coisas ficarem difíceis.’
Apesar dos desafios, Panos afirma que os agentes estabelecidos com marcas e reputações fortes provavelmente emergirão em posições mais fortes.
“Agentes muito bem-sucedidos com uma marca forte e credibilidade terão melhor desempenho”, disse ele.
