Um casal poderoso no mundo dos negócios perdeu uma batalha de quatro anos sobre um “pedaço” de terreno de 48 cm depois de tentarem forçar os seus vizinhos a demolir a extensão da sua cozinha, uma vez que esta invadia os seus limites.
A chefe da empresa tributária formada em Cambridge, Susanna James, comprou uma casa geminada de £ 600.000 no subúrbio londrino de Surbiton, sudoeste de Londres, em 2021.
No ano seguinte, ele iniciou uma batalha judicial com o casal proprietário da casa ao lado, insistindo que a extensão da cozinha fosse construída 48 cm acima do limite entre as duas propriedades.
Nos últimos meses, a Sra. James transferiu a propriedade para nomes conjuntos com seu marido, Chris James, que também é seu parceiro de negócios.
A batalha terminou perante um juiz este ano, com o Sr. e a Sra. James discutindo o seu caso contra os seus vizinhos Meena Sharma e Neil Dilley, que são proprietários da sua casa desde 2012.
O Sr. e a Sra. James, que dirigem uma empresa de impostos sobre seguros, pediram ao juiz do Tribunal de Primeira Instância, Ewan Paton, que declarasse que um pedaço da cozinha da casa da Sra. Sharma e do Sr. Deeley estava “invadindo” suas terras.
Eles pediram para demolir o prédio.
Mas o juiz deu vitória aos proprietários das cozinhas, no seu pedido de usucapião sobre uma faixa de 48 cm das terras do seu vizinho – por vezes conhecida como direitos dos posseiros.
Um casal poderoso em Surbiton, no sudoeste de Londres, perdeu uma batalha de fronteira de quatro anos com seus vizinhos
A disputa girou em torno do limite entre as duas propriedades – Susannah e Chris James insistiram que a extensão da cozinha do vizinho fosse limitada a 48 cm em suas terras.
Susanna James, que é coproprietária da propriedade com seu marido Chris, comprou a casa geminada de £ 600.000 em Surbiton, sudoeste de Londres, em 2021.
Ele disse que a extensão da cozinha foi construída no início da década de 1980, antes dos atuais proprietários comprarem a casa, e nem ele nem os proprietários anteriores tinham ideia de que ela ultrapassava os limites quando compraram o imóvel.
A Sra. Sharma e o Sr. Deeley estavam na posse da faixa de terreno e tinham uma “acreditação razoável” de que era deles porque a sua cozinha foi construída nela, tal como os proprietários anteriores.
O juiz acrescentou: ‘Os mapas de índice do Ordnance Survey e do Registro de Imóveis não serão, na verdade, linhas retas.
‘Quase todas as propriedades terão algumas dobras, curvas, ‘degraus’ ou características semelhantes ao longo do limite.
«Dessa forma, não se pode razoavelmente esperar que o comprador médio seja informado de alguma discrepância ou problema de fronteira legal porque alguma parte da sua fronteira física com o seu vizinho é “escalonada” ou ligeiramente menos reta.
«Mesmo que tomem tal medida, considero que ainda têm direito à suposição prima facie de que «o que vêem é o que obtêm» – estão a comprar uma casa cujos limites são «vistos» no terreno.
‘Este caso pode servir como um exemplo da importância de fronteiras físicas há muito estabelecidas na resolução de disputas de fronteira… (A) extensão esteve provavelmente na sua localização actual durante mais de 22 anos antes de surgir qualquer questão sobre ela.
‘Era inteiramente razoável que os sucessivos proprietários daquela propriedade presumissem e acreditassem que eram donos de tudo dentro de seus muros.’
O julgamento ouviu que a fronteira disputada fica entre duas casas geminadas em Surbiton que antes formavam uma única propriedade vitoriana.
Dentro da cozinha do nº 26, que ultrapassou a divisa e ‘pisou’ 48cm no terreno ao lado
Ambas têm extensões de cozinha de um andar, mas embora o limite entre as duas cozinhas esteja alinhado com a cerca do jardim da propriedade, uma comparação da linha divisória entre os dois telhados da casa mostra que a cozinha da propriedade da Sra. Sharma e do Sr. Dilley se estende 48 cm através do limite até o terreno ao lado.
O juiz foi informado de que ninguém notava isso há 40 anos – incluindo a Sra. James, quando ela comprou sua propriedade – por causa da densa vegetação atrás da casa que margeia o limite.
Quando a Sra. James começou a enviar cartas aos advogados em 2022, em vez de contestar a fronteira, a Sra. Sharma e o Sr. Deeley – cuja filha agora vive na casa – optaram por reivindicar a terra como agora deles através de usucapião.
Ao decidir a seu favor, o juiz disse: ‘O que este processo pode ser chamado, sem diminuir a sua importância para as partes, é um ‘pedaço’ de terreno com aproximadamente 480 mm de largura que agora faz parte da cozinha do número 26.
«A senhora James acredita e afirma que este terreno, apesar de estar incluído no número 26, faz parte do seu título registado para o número 25.
‘O caso da Sra. Sharma e do Sr. Deeley é que eles pensaram que ‘incluíram’ todos os seus terrenos de cozinha e banheiro e foi isso que compraram em 2012.
‘Eles afirmam que a extensão da cozinha e do banheiro está na configuração e localização atuais desde a compra do número 26 em 2012.
«Também obtiveram e basearam-se em provas de um dos anteriores co-proprietários de que se encontrava nesta posição na data da sua compra em 2000 e em todos os momentos seguintes. Eles, portanto, confiaram nele como prova de usucapião substancial.’
O juiz disse que as evidências eram “contundentes” de que a extensão da cozinha estava no mesmo local desde pouco antes de 2000.
Ele disse: ‘Construir e usufruir de parte de uma casa em terreno vizinho é talvez o melhor exemplo de posse real com intenção de ocupação.
«Portanto, qualquer parte da cozinha n.º 26 que ocupe qualquer parte além da linha limite assumida para efeitos deste pedido, não há dúvida de que os sucessivos proprietários dessa propriedade estiveram em usucapião de tais terrenos excedentes desde pelo menos 30 de Outubro de 2000.
‘Também tenho pouca hesitação em descobrir que tal crença era inteiramente razoável.
‘Um comprador e proprietário razoável, mesmo que estude detalhadamente as plantas do título, pode presumir que a linha reta aproximada corresponde à linha da cerca e, portanto, assume toda a extensão física da extensão.
‘No mínimo, não ficaria claro exatamente para onde o limite correto ‘se moveu’ para seguir ao longo da linha central da casa, supondo que assim fosse. Um comprador razoável, olhando o que viu lá dentro, ainda poderia presumir que toda a cozinha era deles e que os limites não passavam por ela.
‘Considero que em 2000, um caso completamente comum e comum de uma propriedade com um limite comum indefinido, não há nada que possa alertar um advogado – e certamente não um comprador comum – sobre um potencial problema de limite na área da cozinha.
“Acho que era razoável supor aqui, como em milhões de compras semelhantes, que o que você vê é o que você vê.
«Concluo, portanto, que os requerentes realmente acreditavam, tal como (os proprietários anteriores), que eram proprietários de toda a extensão física da casa e do jardim.»
No seu depoimento, a Sra. James disse ao juiz que não percebeu que a extensão da cozinha estava ultrapassada quando comprou a casa e não pensou que estava adquirindo um pedaço da cozinha do vizinho.
“Ele ficou então perfeitamente satisfeito com o que pensava ter comprado”, continuou o juiz.
«Ele também notou que a vista traseira era “obscurecida pela vegetação”, de modo que não era feita qualquer distinção entre o limite da extensão e a linha do telhado.
Desde então esta atividade continua. Considero lamentável que a Sra. James, apoiada pelo Sr. James, tenha assumido a posição que tomou.
‘Este caso pode servir como um exemplo da importância de fronteiras físicas há muito estabelecidas na resolução de disputas de fronteira… (A) extensão esteve provavelmente na sua localização actual durante mais de 22 anos antes de surgir qualquer questão sobre ela.
O juiz concedeu o pedido de usucapião da terra apresentado pela Sra. Sharma e pelo Sr. Deeley.
