Há um problema óbvio com a forma como funciona o mercado imobiliário australiano.
Os compradores da primeira casa muitas vezes competem em leilões contra investidores que desfrutam de benefícios fiscais que os proprietários-ocupantes não têm. Os investidores podem contrair empréstimos, alugar a propriedade, compensar perdas com outros rendimentos e depois, pelo menos historicamente, esperar obter um lucro significativo através da valorização do capital quando vendem.
Os primeiros compradores de casas só querem viver.
Portanto, a motivação do tesoureiro Jim Chalmers por trás da mudança negativa é compreensível. Na verdade, é mais do que compreensível. Há algo profundamente perverso num mercado onde os contribuintes ajudam a subsidiar eficazmente os investidores que fazem ofertas contra aqueles que tentam comprar a sua primeira casa.
A resposta do governo é limitar a alavancagem negativa nas casas recém-construídas. As propriedades de investimento existentes mantidas antes da noite do orçamento estão protegidas. Mas, com o tempo, os novos investidores que compram propriedades estabelecidas não conseguirão orientá-las negativamente.
A teoria é bastante clara: parar de subsidiar a habitação existente e redireccionar a procura dos investidores para novas ofertas. Espera-se que seja mais fácil para os novos compradores de casas adquirir propriedades existentes, enquanto os investidores ajudam a aumentar a tão necessária oferta através da compra de novas construções.
Parece bastante legal e pode funcionar. O professor Richard Holden, formado em Harvard e um dos economistas mais respeitados da Austrália, defende há anos uma versão deste modelo, dando à ideia mais credibilidade intelectual do que os slogans políticos habituais, como a reforma fiscal, que se poderia esperar que Chalmers e primeiros-ministros gritassem.
Mas uma boa concepção de políticas ainda tem de se manter em contacto com o mundo real, e é aqui que as potenciais consequências não intencionais me preocupam.
O tesoureiro Jim Chalmers invadiu a sala do Daily Mail na terça-feira para responder a perguntas sobre seu orçamento.
Pegue velhos blocos de apartamentos de tijolos vermelhos em subúrbios internos ou intermediários. Durante décadas, essas foram ações clássicas de investidores. Nem chamativo, nem novo, muitas vezes não é particularmente espaçoso. Mas estes são os tipos de propriedades que muitos inquilinos podem pagar e são também os tipos de propriedades que os investidores tendem a comprar e vender.
Sob o novo modelo, os investidores terão menos motivos para comprá-los, uma vez que não serão capazes de influenciar negativamente os ativos. Os compradores da primeira casa, por outro lado, terão mais chances na hora do leilão – o que é uma grande parte da questão, no que diz respeito ao Partido Trabalhista.
Se as reformas significarem que alguns investidores estabelecidos em apartamentos passarão a ocupar proprietários, o governo considerará isso um sucesso. Mas e as pessoas que moravam naquele apartamento?
A resposta não é tão simples quanto dizer que eles se tornam os primeiros compradores de casas. Tudo pode acontecer; Muitos não o farão. Os arrendatários de baixos rendimentos não estão necessariamente em posição de comprar porque a concorrência dos investidores diminuiu, especialmente num clima de aumento das taxas de juro. Apesar do novo esquema de depósitos do Partido Trabalhista, podem não ter poupanças suficientes para depósitos. Eles ainda podem falhar no teste de manutenção, o que não desaparece. E mesmo que o crescimento dos preços desacelere, eles ainda poderão ficar fora do mercado de compra.
Portanto, o estoque muda de mãos, mas aqueles que mais precisam de imóveis para alugar podem não se beneficiar. Haverá demasiado alarmismo por parte de interesses instalados, mas há razões lógicas para preocupação.
Este é o primeiro risco: uma política concebida para melhorar o acesso à propriedade pode reduzir o acesso a tipos específicos de habitação para arrendamento que os arrendatários de baixos rendimentos realmente utilizam. Este seria certamente um resultado ironicamente perverso para um governo trabalhista.
O segundo risco é que os investidores não se comportem da forma como os Tesouros esperam (e modelaram) que o fariam.
Os trabalhistas querem que os investidores mudem de habitações estabelecidas para novas construções. Nos documentos orçamentais, muito se fala sobre o facto de mais de 80 por cento do investimento imobiliário ser feito em habitações existentes. O governo quer mudar isso. Esta é a lógica do lado da oferta. Se os investidores ainda puderem construir negativamente em novos apartamentos ou habitações recém-construídas, o capital deverá fluir para habitações adicionais, em vez de simplesmente aumentar o preço do stock existente.
O orçamento deste ano é amplamente visto como um orçamento para os jovens, concebido para ajudar os primeiros compradores de casas e abrandar o crescimento dos preços das casas. (Esquerda: casal Jane Marault e Alex Marks, que dizem não ter ideia de como vão comprar uma casa, e à direita: Pam e Ron McCarthy, que desconsideraram o orçamento ao falar com o Mail esta semana)
Mas os investidores avaliarão o risco, o retorno, o tratamento fiscal, a qualidade da construção, os custos corporativos, o risco de vacância, a localização e o potencial de crescimento de capital.
Alguns podem comprar novos apartamentos, é claro. Mas outros podem decidir que os números já não funcionam a seu favor e desistir completamente dos imóveis residenciais. Podem ser transferidos para ações, propriedades comerciais, fundos geridos ou outros ativos onde as despesas com juros são dedutíveis se o dinheiro emprestado for usado para obter rendimentos tributáveis.
Se isso acontecer, a reforma não redirecionará apenas o investimento para novos insumos. Isso afasta completamente alguns investidores dos imóveis residenciais. Isso pode ajudar as margens dos primeiros compradores de casas, mas não ajuda os locatários no curto prazo.
É aqui que a política e a economia podem seguir direções muito diferentes. Politicamente, é tentador dizer que os investidores deveriam parar de comprar casas já estabelecidas e deixá-las aos proprietários-ocupantes. Economicamente, o mercado de arrendamento ainda depende fortemente de investidores privados que possuem propriedades e as alugam. Os locatários de baixa renda têm muito menos probabilidade de conseguir pagar o aluguel de uma nova construção. Isso os deixa sem casa? Isso adiará novas construções por parte de investidores que podem não ter demanda suficiente para igualar os retornos de aluguel?
A Austrália atualmente não possui habitações institucionais suficientes para alugar para substituir as antigas propriedades de investimento com orientação negativa. Não temos parque habitacional público. Não temos um sector de construção para arrendamento suficientemente grande para absorver tais choques. Assim, quando os investidores saem, as consequências para as rendas podem ser catastróficas.
Uma terceira complicação é o próprio incentivo à nova construção. O tesoureiro me disse diretamente no orçamento que simplesmente demolir uma casa e reconstruí-la não valeria a pena. Esta política visa aumentar a oferta. Um bloco vago com uma casa nova será qualificado. Uma casa é demolida e substituída por um duplex ou apartamento à medida que a oferta aumenta. Mas a substituição de uma residência por uma nova residência não o faz e, portanto, não pode ser negativamente influenciada por um investidor.
Novamente, isso faz sentido. A política visa subsidiar casas adicionais, não renovações ou substituições. Mas também estreita o campo. Os investidores que procuram oportunidades de alavancagem negativa devem comprar novos fornecimentos reais. Isto significa que o sucesso da política depende não só das definições fiscais, mas também dos métodos de planeamento, dos custos de construção, da viabilidade do promotor, da escassez de mão-de-obra, das infra-estruturas e da vontade dos compradores de comprar novo stock aos preços necessários para empilhar os projectos.
A política fiscal pode orientar o capital numa direcção, mas não pode (por si só) tornar a construção de apartamentos mais barata. O que nos leva à quarta questão: preço.
À medida que os investidores se retiram das propriedades estabelecidas, o crescimento do valor nesse segmento do mercado poderá abrandar drasticamente. Pode até ser lido em alguns lugares. Para aspirantes a compradores de primeira casa, isso é ótimo, pelo menos no início. Para os proprietários existentes com grandes hipotecas, isto é muito menos atraente. Para os investidores do mercado, também muda a equação.
A alavancagem negativa depende sempre de uma espécie de compromisso: perder dinheiro em fluxo de caixa hoje, recuperá-lo amanhã através do crescimento do capital. Mas se os ganhos de capital enfraquecerem – e não se esqueça, agora são tributados de forma mais pesada, graças ao aumento da CGT no Orçamento – o transporte de perdas também enfraquece.
Isto também é importante para novas construções, pois pode enfraquecer a procura de compra entre os investidores que desviam o olhar dos imóveis e se voltam para outras classes de ativos. Os investidores não compram reduções fiscais por si só. Uma dedução suaviza uma perda; Não transforma um mau investimento em um bom investimento.
O governo espera que a redução da procura dos investidores por habitação estabelecida melhore a acessibilidade, preservando simultaneamente os incentivos para nova oferta. Talvez sim, mas o caminho da reforma fiscal para uma habitação mais barata e rendas mais baixas não é simples. Isto é impulsionado pelo comportamento dos investidores, pelo mercado da construção, pela procura de arrendamento, pelas condições de crédito e pelas diversas necessidades de habitação dos compradores e inquilinos. E não se esqueça da inflação elevada e do aumento das taxas de juros.
Por todas estas razões, as consequências não intencionais destas alterações orçamentais merecem revisão, mesmo por parte daqueles que apoiam os objectivos da reforma em princípio.
Não há nada de errado em tentar evitar que os compradores de primeira casa sejam superados por investidores com vantagens fiscais. Também não há nada de errado em desviar os incentivos da especulação sobre as casas existentes e direccioná-los para novas ofertas. Mas a questão principal é se a política cria novas habitações para aluguer suficientes antes que as opções de aluguer se esgotem nas habitações existentes.
Se o orçamento funcionar, Chalmers poderá realizar uma das reformas habitacionais mais importantes desta geração. Caso contrário, avaliar os resultados torna-se mais complicado. Esta é a armadilha da reforma habitacional: as pessoas ajudadas pela política podem ser visíveis no leilão, mas as pessoas prejudicadas por ela podem ser mais difíceis de ver – inquilinos em apartamentos antigos, à espera de fornecimentos que podem ou não chegar.
