Sou uma viúva de 81 anos e comprei nossa casa arrendada, uma semi-casa de dois quartos em 2006, antes de comprar propriedade perfeita em 2008. Tinha acesso quase até a porta da frente ao lado.
Estamos na beira do círculo de viragem, no fundo de um beco sem saída sem trilha, o que significa que nosso caminho leva direto para a estrada.
Quando comprei a propriedade perfeita, o plano de registo predial estava desenhado em linhas rectas, mas vinha acompanhado de uma carta afirmando que o plano pode não ser exacto ou à escala.
Então, eu não estava preocupado que a linha cortasse o triângulo de 27 pés quadrados do meu jardim na lateral do círculo ou que não mostrasse a entrada compartilhada com os 26 na lateral.
O contrato original proibia cercas na frente da propriedade. Mandei instalar uma cerca e um portão em 2011, depois de comprar a propriedade perfeita. Tenho cartas de muitos residentes de longa data afirmando que o acesso partilhado e outras propriedades de terras entre vizinhos estão em vigor desde 1986.
Uma mulher mudou-se para o número 26 em 2018. Ele comprou a propriedade perfeita do número 26 no final de 2020 e, no início de 2021, de repente atacou-me, reivindicando uma pequena parte do terreno e dizendo que não havia acesso partilhado.
Ele alegou que eu tinha “roubado” a terra. Tentei envolver o conselho e a polícia, pois ele era ameaçador e abusivo. Ele contratou alguém para olhar por baixo da minha cerca, livrar-se da cerca viva e desenterrar minhas plantas em pedaços de terra.
Polêmica: Esse dinheiro está envolvido em uma longa disputa por um pequeno terreno (foto de arquivo)
Seu trabalhador então construiu uma cerca, impedindo que eu e minha filha entrássemos em nossas terras ou usássemos a passagem segura para nossa porta da frente.
Eventualmente, ele tentou vender a sua casa e eu informei o seu agente imobiliário que havia uma disputa pela terra.
Apesar da disputa, a casa acabou sendo vendida. Tentei explicar tudo aos novos proprietários.
Depois que escrevi para eles, eles responderam que achavam melhor usar as linhas do plano. Eu até disse que pagaria, dentro do razoável, por uma cerca entre o meu pedaço de terra e o deles.
Já fui informado de que não posso processar judicialmente por usucapião e que os planos de registo predial podem ser problemáticos. Ainda assim, acredito, a terra é minha por direito de usucapião.
Escrevi ao cartório de registro de imóveis por que eles enviam cartas tão enganosas. Eles respondem, explicando em detalhes que seus planos não são confiáveis, mas mesmo assim parecem ser aceitos como lei.
Tenho que usar esse terrinho que é meu e foi roubado.
Ninguém desafiou com sucesso a autoridade do falho sistema de registo predial, e porque é que o sistema não prevê nenhuma provisão para pessoas com muito pouco dinheiro? Independentemente disso, o direito de usucapião certamente precede o uso casual da fotografia? Quais são minhas opções?
*O número da casa foi alterado.
Jane Denton, Isto é dinheiro, respondeu: A usucapião é um princípio jurídico que permite a uma pessoa reivindicar a propriedade de terras ou propriedades que não possui legalmente em determinadas circunstâncias.
Permite que alguém reivindique a terra se a tiver usado como sua por um período de tempo suficiente.
Se os seus vizinhos se recusarem a cooperar, poderá ser necessário escalar a questão através de uma disputa formal de limites, através dos tribunais ou do Registo Predial.
Compilar todas as evidências que você possui sobre o assunto será importante para determinar os próximos passos que você pode tomar. Pedi a opinião de dois advogados sobre o seu caso.
Joan Ellis, sócia e especialista em resolução de disputas da Stephenson, disse: O ponto de partida aqui é considerar o arrendamento original da propriedade e as subsequentes transferências de direitos de arrendamento e de propriedade perfeita.
Você mencionou que os recursos têm ‘acesso compartilhado’. Legalmente, este termo pode abranger acordos muito diferentes.
Geralmente, um vizinho é dono da terra e outros beneficiam-se do direito de passagem sobre ela.
Parceiro de Joan Ellis Stephenson
Esse direito pode ser concedido expressamente na escritura original, ou pode surgir posteriormente como um benefício adquirido pelo uso prolongado.
O histórico de escrituras e títulos deve, portanto, ser cuidadosamente examinado para estabelecer se existe um direito legal.
Se tal direito existir, a vedação que o interfira pode dar origem a uma reclamação.
Pela fotografia que você forneceu, não fica claro como o terreno recém-vedado fazia parte do seu acesso, parece ter sido ajardinado e você já tinha uma cerca perto da estrada.
Na sua pergunta, você mencionou que é proibido cercar a frente do imóvel principal alugado.
Se isto estiver correto, poderá ser possível remover a cerca alegando que se trata de uma quebra de contrato.
Para fazer cumprir um convênio, é necessário ter servidão, que às vezes pode se estender a propriedades vizinhas.
A aplicação disto aqui dependerá do texto do contrato de arrendamento e da forma como as propriedades foram posteriormente transferidas. Mais uma vez, uma revisão detalhada do período é essencial.
O seu bairro depende de planos de registo predial para justificar a localização do limite.
É importante compreender que os planos de títulos de registo predial não mostram limites precisos, a menos que existam “limites oficialmente definidos”, que serão claramente indicados.
Na maioria dos casos, eles mostram apenas limites gerais. Isso ocorre porque os planos submetidos para registro são sobrepostos ao mapeamento do Ordnance Survey, que tem uma margem de erro inerente dependendo da escala.
Consequentemente, o Plano de Registo Predial por si só não pode determinar de forma conclusiva a propriedade da terra em disputa.
O ponto de partida correto é o plano do documento original. Um topógrafo especialista deve então identificar como esse plano se traduz na terra tal como existe hoje.
Se o terreno constar do seu plano de transmissão original, ele terá precedência sobre o plano cadastral.
Você está informado de que uma reclamação de usucapião será cara.
Tais alegações são altamente específicas e o aconselhamento jurídico é fortemente recomendado.
Dito isto, os pedidos podem ser apresentados ao Registo Predial ou ao Tribunal de Comarca sem advogado. Você também pode ter um seguro de proteção legal que pode ajudar.
Se os documentos originais mostrarem que o terreno é seu, um pedido diferente de Registro de Imóveis será apropriado e as orientações publicadas poderão ajudar.
Você está certo em continuar buscando uma resolução acordada. Algumas autoridades locais oferecem serviços de mediação, tal como o RICS e outros prestadores especializados.
Embora a mediação envolva custos, resolver uma disputa de limites desta forma é muitas vezes um dinheiro bem gasto.
Se, em última análise, se descobrir que o terreno está dentro do título do seu vizinho, pode ser realista pagar uma taxa modesta para ter o limite formalmente acordado e registado e para cobrir os custos legais.
Manjinder Atwal, diretor de litígios habitacionais e de propriedade da Duncan Lewis Solicitors, disse: Pelo que descreve, esta é uma disputa de vizinhança profundamente dolorosa, mas um exemplo clássico de como pode surgir confusão quando acordos informais de longa data atendem à redacção estrita dos regimes de títulos registados.
Um ponto importante é que os planos cadastrais não são elaborados para marcar a precisão. Baseiam-se num mapeamento simples e muitas vezes são apenas indicativos, especialmente em propriedades mais antigas ou onde os limites seguem características naturais, como guias, sebes ou rotas de acesso partilhadas.
Portanto, não é incomum que pequenas faixas de terreno ou áreas de acesso apareçam obscurecidas no papel, mesmo quando têm sido usadas de forma consistente ao longo de muitos anos.
Manjinder Atwal é Diretor de Contencioso Habitacional e de Propriedade da Duncan Lewis Solicitors
Nesses casos, a lei abordará muito mais do que apenas o planeamento. Será considerada a forma como a terra foi realmente utilizada ao longo do tempo.
Isto inclui se uma rota é abertamente utilizada para acesso por residentes, postos e visitantes, se é mantida ou usada como parte de uma propriedade, e se essa localização foi historicamente aceite pelos proprietários vizinhos.
Evidências de vizinhos de longa data, fotografias, pesquisas e características históricas do layout podem ser relevantes na construção desta imagem.
Do que foi descrito, também é evidente que há um reconhecimento de longa data de que existe pelo menos uma disputa viva sobre a terra e os direitos de acesso. Quando há desacordo entre vizinhos e relatos conflitantes sobre o uso histórico, torna-se especialmente importante confiar em evidências objetivas, em vez de suposições ou interpretações de terceiros, incluindo a transmissão através de agentes imobiliários ou novos proprietários.
Do ponto de vista prático, o primeiro passo é reunir todos os elementos disponíveis em um só lugar. Isso deve incluir documentos de título, correspondência cadastral, fotografias históricas e recentes, pesquisas e declarações escritas de quem conhece a propriedade há muito tempo.
Uma vez que essas evidências sejam devidamente analisadas, poderá ser possível esclarecer se a questão é principalmente de interpretação de limites, uso há muito estabelecido ou direito legal a rotas de acesso.
Quando não é possível chegar a acordo, existem mecanismos formais para resolver disputas de limites, incluindo determinações de registo predial ou processos judiciais.
No entanto, geralmente são o último recurso, pois podem ser caros, lentos e estressantes para todas as partes envolvidas.
Por essa razão, as primeiras tentativas de resolver questões através de comunicação franca ou mediação são muitas vezes fortemente encorajadas, especialmente quando os vizinhos ainda vivem lado a lado.
Por fim, vale ressaltar que essas disputas raramente giram em torno de um único documento ou fotografia. Eles são decididos com base no peso total das evidências e especialmente no que pode ser demonstrado que ocorreu consistentemente ao longo de muitos anos no terreno.
Você já teve uma disputa complicada de limites com um vizinho? Contato: editor@thisismoney.co.uk
