A aposta dos trabalhistas para conceber habitações mais baratas está a atingir um mercado imobiliário que já tinha começado a enfraquecer antes do Orçamento de Maio, mas que se deteriorou acentuadamente desde que o Tesoureiro Jim Chalmers anunciou as maiores alterações nos impostos sobre a propriedade em décadas.
Isto levanta uma questão desconfortável: estará a Austrália a embarcar no mesmo caminho que a Nova Zelândia, onde tentativas semelhantes para dissuadir os investidores imobiliários foram seguidas por uma prolongada crise imobiliária – antes de a política ser abandonada?
O Reserve Bank disse que os valores das propriedades nacionais caíram 1,6 por cento em relação ao pico de março, um declínio mais acentuado do que o previsto em maio. Os preços caíram 0,7% a nível nacional apenas em Julho, o pior resultado mensal em quase quatro anos, com Sydney a cair 1,4% e Melbourne a cair 1,2%.
Desde o Orçamento, os pedidos de hipotecas caíram drasticamente entre os principais credores. Os pedidos de CBA caíram 15%, mas os pedidos de investidores caíram 28%.
A retirada desproporcional dos investidores sugere que as alterações fiscais do Partido Trabalhista intensificaram uma recessão mais ampla impulsionada pelas taxas.
Mas há uma diferença clara entre a Austrália e a Nova Zelândia que torna o tempo de trabalho tão perigoso.
Quando Jacinda Ardern anunciou o seu pacote fiscal em Março de 2021, a taxa monetária oficial da Nova Zelândia era de apenas 0,25 por cento e os preços das casas continuaram a subir antes do final desse ano.
A Austrália entrou no Teste em uma posição muito mais fraca. Os trabalhistas revelaram as suas alterações em 12 de maio, seis dias depois de o RBA ter aumentado a taxa monetária para 4,35%, após três subidas em quatro meses.
O governo de Jacinda Ardern retirou a capacidade dos investidores de deduzir juros hipotecários e impôs imposto sobre ganhos de capital sobre imóveis residenciais vendidos dentro de 10 anos após a compra.
As alterações fiscais foram outro travão à procura dos investidores, no mesmo momento em que o Reserve Bank restringiu o poder de contrair empréstimos para conter a inflação.
A alavancagem negativa dos investimentos residenciais será limitada a novas construções qualificadas, enquanto o desconto de 50% no imposto sobre ganhos de capital será substituído pelo índice de inflação e uma taxa mínima de imposto de 30% sobre os ganhos reais.
A ANZ prevê uma queda de 4,3 por cento nos preços da capital este ano, a partir de uma previsão de crescimento de 2,8 por cento, com uma queda adicional de 3,4 por cento no próximo ano. Cita taxas, alterações fiscais e incerteza global, mas o inverso mostra quão violentamente mudou a perspectiva em torno do orçamento.
Os trabalhistas argumentam que menos investidores em busca de propriedades estabelecidas ajudarão os primeiros compradores de casas, enquanto a manutenção de uma alavancagem negativa para novas construções redirecionará o dinheiro para o excesso de oferta. Mas nem todos os economistas concordam.
O economista-chefe da AMP, Shane Oliver, alertou que a nova curva de construção pode não responder às expectativas do Partido Trabalhista.
“As políticas que reduzem o interesse dos investidores na propriedade em geral provavelmente levarão a uma menor oferta de habitação, e não a mais”, disse ele.
Oliver também disse que manter uma alavancagem negativa para novas casas poderia ter a consequência não intencional de tornar mais difícil para os primeiros compradores competirem por elas.
O Tesouro estima que as mudanças criarão 75 mil proprietários-ocupantes adicionais ao longo de uma década e os preços subirão cerca de 2% menos do que subiriam de outra forma.
As políticas de Anthony Albanese e Jim Chalmers podem não produzir os resultados que esperam
As primeiras evidências lançam dúvidas sobre essa teoria. Um inquérito pós-orçamento do NAB mostrou que a participação dos investidores locais nas vendas de casas novas caiu de 19,9 por cento para 14,8 por cento, ameaçando um sector da construção já em crise.
E o modelo do próprio Tesouro prevê que serão construídas menos 35 mil casas no total, na sequência da mudança de política. Os inquilinos também podem sofrer danos colaterais. A taxa de vacância é de apenas 1,6% e o aluguel médio de anúncios atingiu US$ 705 por semana, mas o Tesouro estima que as mudanças acrescentarão menos de US$ 2 por semana ao aluguel médio. É difícil acreditar.
Transferir uma propriedade de um proprietário para um proprietário-ocupante não cria uma nova habitação e pode remover uma casa do grupo de aluguer.
A Nova Zelândia apresenta um risco de consequências indesejadas
A Nova Zelândia mostrou-nos quão rapidamente as intervenções habitacionais podem produzir consequências indesejadas que os governos não previram.
O governo de Ardern retirou a capacidade dos investidores de deduzir juros hipotecários, bem como impôs imposto sobre ganhos de capital sobre imóveis residenciais vendidos dentro de 10 anos após a compra. As mudanças acompanham restrições de crédito mais rigorosas, à medida que a taxa à vista aumenta de 0,25% em outubro de 2021 para 5,5% em maio de 2023.
Os preços das casas caíram cerca de 15% em termos nominais durante a recessão inicial e permaneceram fracos durante vários anos.
Leith van Onselen, economista-chefe da Macrobusiness, argumenta que o declínio ajustado à inflação é demasiado elevado. Utilizando dados do Instituto Imobiliário da Nova Zelândia, calculou que, depois de terem atingido o pico há mais de quatro anos e meio, os preços estão agora mais de 30% mais baixos em termos reais.
Na Nova Zelândia, os preços reais das casas são agora 30% mais baixos em termos reais
‘Em 2021, os Kiwis não poderiam imaginar que o valor das casas poderia despencar. Teria sido impensável”, diz ele.
A Nova Zelândia não é um teste totalmente claro para saber se as alterações fiscais dos investidores, por si só, perturbaram os mercados.
A análise oficial concluiu que os seus efeitos eram indistinguíveis do aumento das taxas, dos limites mais rigorosos do valor do empréstimo e das regras mais rigorosas para os empréstimos ao consumidor.
Ainda assim, apesar dos preços mais baixos, as reformas não proporcionaram uma transição mais fácil para os compradores de primeira habitação, acreditam os decisores políticos. O novo governo nacional desmantelou-os rapidamente, restaurando totalmente a dedutibilidade dos juros hipotecários e limitando o imposto sobre ganhos de capital sobre propriedades residenciais às casas vendidas no prazo de dois anos após a compra, em vez de 10.
Agora a questão é: o que acontecerá com o mercado australiano? A mudança mais eficaz pode ser psicológica.
«Depois de quase cinco anos de declínio, o medo de perder transformou-se verdadeiramente num medo de pagar a mais», afirma Leith van Onselen.
Ele alertou que a Austrália poderá experimentar a mesma transformação que vimos no exterior, se a correção atual se aprofundar e se prolongar.
“A crença dos australianos de que os preços das casas são sempre elevados pode ser destruída como na Nova Zelândia e no Canadá”, disse ele.
Contudo, num sinal de esperança, o economista Leith van Onselen afirmou que “podemos estar perante um mercado imobiliário normal” – após uma correcção potencialmente profunda.
«Poderemos enfrentar um mercado imobiliário mais normal onde, após a correção, os preços sobem moderadamente em linha com os rendimentos. Há sinais, mas é muito cedo para ligar.
Em última análise, isso pode criar um mercado mais saudável. Chegar lá através de uma correção acentuada seria dispendioso para os compradores recentes, para as famílias endividadas, para os promotores e para a economia em geral. Os preços mais baixos não ajudam automaticamente os primeiros compradores de casas quando as taxas mais altas prejudicam o poder de endividamento.
Os preços do trabalho precisam de ser suficientemente baixos para reivindicar uma vitória na acessibilidade, mas não tanto que justifiquem uma correção profunda. Os investidores precisam de abandonar as casas já estabelecidas e, ao mesmo tempo, financiar novas, sem agravar a já crise escassez de arrendamento.
A Austrália não está exactamente a repetir a política da Nova Zelândia, mas está a partir de uma posição muito mais frágil e as semelhanças políticas são claras. Anunciar estas mudanças – quando as taxas de juro tornam o crédito mais difícil, a construção está estagnada e o stock de arrendamento é muito baixo – é certamente uma aposta.
Não sabemos se isto terminará no tipo de declínio observado em toda a bacia.
Mas os Trabalhistas escolheram o pior momento possível para lançar os dados e o mercado está a mover-se muito mais rapidamente do que as projeções tranquilizadoras do orçamento.
