Como é que um grande promotor imobiliário entra em colapso durante uma escassez de habitação?
Esta é a questão que milhares de proprietários enfrentam depois de o Bathla Group, sediado em Sydney, ter entrado na administração voluntária com responsabilidades estimadas em 3,6 mil milhões de dólares, deixando 15.000 casas e 500 empregos.
A incorporadora, que construiu sua reputação oferecendo moradias econômicas no noroeste de Sydney, culpou uma combinação de vendas fracas, aumento dos custos de construção e condições de empréstimo mais restritas pelo seu declínio.
Em uma postagem no Instagram, o diretor-gerente do Grupo Bathla, Bharat Bhushan, descreveu os problemas financeiros da empresa como o resultado de uma “tempestade perfeita” de vendas, mudanças fiscais e aumento dos custos de construção.
“Estas mudanças nas condições de mercado tiveram um efeito cascata nos mercados de crédito, colocando ainda mais pressão sobre as empresas”, disse ele.
As luzes de advertência já estavam piscando
Dias antes do colapso da empresa, os reguladores de NSW multaram Bathla e impuseram condições estritas de licença para caducidade de seguro após meses de reclamações de compradores que aguardavam projetos atrasados.
A medida surge no meio de preocupações crescentes sobre as pressões financeiras em todo o sector da construção, à medida que os promotores enfrentam atrasos na cadeia de abastecimento, custos mais elevados, margens apertadas e fraca procura por parte dos investidores.
O Grupo Bathla desenvolve conjuntos habitacionais, sobrados e apartamentos econômicos em Sydney
O diretor administrativo do Grupo Bathla, Bharat Bhushan (foto), cita a ‘tempestade perfeita’ de vendas, o impacto das mudanças fiscais e os custos de construção mais elevados
Até 15.000 casas em construção estão agora no limbo
O diretor executivo da Housing Industry Association NSW, Brad Armitage, disse que a indústria estava enfrentando condições difíceis, o que significava que muitos projetos, especialmente no oeste de Sydney, não eram viáveis.
“As margens estão a começar a recuperar, mas vários aumentos nas taxas devido às recentes alterações fiscais no orçamento federal significam que a confiança do mercado está no nível mais baixo de todos os tempos”, disse ele ao Daily Mail.
‘Isso está levando a mais incerteza no pipeline para construtores e incorporadores… significa que muitos construtores começam a procurar outros lugares para trabalhos de construção comercial ou até mesmo outros investimentos.’
Armitage disse que embora as condições financeiras e de crédito dificultassem aos promotores a colocação de projectos no mercado ou a conclusão de empreendimentos existentes, eram as configurações fiscais, incluindo a sobretaxa para investidores estrangeiros e as recentes mais-valias e mudanças negativas de alavancagem, que estavam a ter um impacto maior.
“Há anos que o setor imobiliário pede mais apoio para ‘acumular’ projetos, por isso todos já conheciam todos os problemas que contribuem para isso antes de hoje”, disse ele.
«O que não está a ser encarado seriamente é o enorme custo das infra-estruturas que está a ser transferido para o novo comprador da casa, apesar de toda a comunidade beneficiar disso. Sem uma mudança drástica, será difícil fornecer moradias básicas que os compradores de primeira casa possam pagar.
O economista-chefe da AMP, Shane Oliver, concordou que o declínio de Butler se deveu à crescente pressão sobre o setor de construção residencial, já que os incorporadores foram pressionados pelo aumento das taxas de juros, aumento dos custos de construção, atrasos em projetos e uma desaceleração nas vendas de casas novas.
Oliver disse que a agitação entre os promotores aumentou desde o boom da construção na era pandémica, alertando que a indústria ainda enfrenta os mesmos desafios que desencadearam a onda de colapsos há vários anos.
O economista-chefe da AMP, Shane Oliver (foto), disse que o declínio de Butler refletiu as crescentes pressões enfrentadas pelo setor de construção residencial.
“Os promotores imobiliários e os construtores de casas estão a ser atingidos em todas as frentes: taxas de juro mais elevadas, custos mais elevados, atrasos na conclusão de obras, mais regulamentação e, mais recentemente, um declínio nas vendas de casas novas”, disse ele.
A queda de Bathler parece dever-se à dependência de credores privados. Os bancos tradicionais têm-se tornado cada vez mais cautelosos no financiamento de empreendimentos residenciais num contexto de custos crescentes e condições de mercado fracas.
Oliver disse que os bancos se tornaram mais relutantes em emprestar ao sector porque os projectos eram mais arriscados, empurrando alguns promotores para fornecedores de crédito privados dispostos a assumir mais riscos em troca de retornos mais elevados.
“Se os bancos já não lhes emprestam, muitas vezes têm de conceder empréstimos que são assumidos por estes fundos de crédito privados”, disse ele.
‘Os fundos de crédito pessoal tendem a ser investimentos mais arriscados do que os fundos de títulos corporativos.’
Oliver disse que grandes colapsos corporativos muitas vezes parecem surgir do nada porque admitir publicamente dificuldades financeiras pode levar a uma perda imediata de vendas e financiamento.
“Se eles estiverem por aí dizendo: ‘Parece que talvez não consigamos fazer isso’, isso tornará a vida mais difícil para eles, porque as vendas de casas diminuirão e será mais difícil conseguir os novos empréstimos de que precisam”, disse ele.
Efeitos de longo alcance
Apesar da escassez de habitação na Austrália, Oliver disse que muitos projectos já não se acumulam financeiramente, com os promotores a enfrentarem custos de construção crescentes e taxas de juro mais elevadas, além da queda na procura de casas novas.
O site de Butler afirma que seu extenso projeto de desenvolvimento inclui 22 mil apartamentos e outras 3.500 casas, destacando a enorme escala do colapso.
“O colapso realça a desconfortável realidade de que, mesmo em tempos de escassez de habitação, os promotores podem fracassar quando os custos de construção, os custos de empréstimos e as vendas fracas tornam os projectos inviáveis”, disse ele.
O fracasso também destaca a dificuldade crescente de cumprir a meta do governo federal de construir 1,2 milhão de casas em cinco anos.
“Já estamos abaixo da meta”, disse Oliver, acrescentando que a conclusão das habitações estava muito aquém do ritmo necessário para cumprir as metas.
Bathla entrou oficialmente na administração voluntária na terça-feira, com a empresa de reestruturação Tenio nomeada para avaliar as finanças do grupo e tentar estabilizar as operações.
Embora os administradores estimem que até 15.000 casas possam ser afectadas, o website de Butler afirma que o seu extenso projecto de desenvolvimento inclui 22.000 unidades de apartamentos e outras 3.500 casas. Destacando a enorme escala do colapso e o impacto potencial sobre compradores, subcontratantes e credores.
Stephen Longley, da Tenio, disse que negociações urgentes com os credores estão em andamento.
“A nossa prioridade é estabilizar o negócio para que as actividades de construção e regularização imobiliária possam continuar a um ritmo normal”, afirmou.
‘Nosso objetivo é garantir a continuidade do projeto sempre que possível e trabalhar com os credores para minimizar interrupções para funcionários, clientes e prestadores de serviços.’
Bhushan disse que nomear um administrador era a melhor maneira de proteger as partes interessadas e maximizar o potencial de construção de milhares de casas em meio à crise imobiliária em curso na Austrália.
A principal entidade da empresa, Universal Property Group, deve cerca de US$ 3,2 bilhões, enquanto o braço de construção relacionado Raj & Joy Construction carrega passivos de cerca de US$ 304 milhões no final do exercício financeiro de 2024-25.
