O guru financeiro da ABC, Alan Kohler, alertou que a alavancagem negativa de Anthony Albanese e as mudanças nos impostos sobre ganhos de capital tornarão a habitação um investimento terrível.
Disse que a redução da imigração e o aumento da construção habitacional deverão levar a um excedente de casas, pelo menos durante algum tempo.
“O acordo habitacional está a abrandar a imigração e o início da habitação (embora abaixo da meta), o que deverá levar a um excedente habitacional, pelo menos durante algum tempo”, disse ele.
Juntamente com as elevadas taxas de juro, este excedente já está a fazer baixar os preços das casas em Melbourne e Sydney e a abrandar noutros locais.
«Os aumentos efetivos da CGT e a remoção da alavancagem negativa para residências estabelecidas irão acelerar este processo.
“Na melhor das hipóteses, os preços das casas provavelmente permanecerão aproximadamente onde estão por muito tempo, até duas décadas, como prevê Macquarie.
“A boa notícia é que isso tornará a habitação mais acessível. A má notícia é que seria um investimento terrível e um pesadelo para aqueles que se esforçassem para investir nele.
Kohler disse que continua otimista de que a longa crise de acessibilidade habitacional possa finalmente diminuir, mas alertou sobre pressões financeiras significativas para os compradores recentes.
O guru financeiro Alan Kohler alertou os investidores para se prepararem para um ‘pesadelo’
Ele disse que mudanças negativas nos impostos sobre ganhos de capital e alavancagem tornarão a habitação mais acessível, mas são prejudiciais para aqueles que desejam investir.
“Quando comecei a considerar a acessibilidade da habitação como um desastre nacional, estava optimista de que a maré tinha mudado e que o imobiliário residencial seria na verdade um mau investimento, talvez durante décadas, o que significa que a acessibilidade melhoraria lentamente”, disse ele.
“Mas tem um lado negro. Uma geração de famílias jovens que aproveitaram o crédito excessivo comprou recentemente uma casa, mas as esperanças de acumular capital e riqueza serão, como se espera, frustradas.
‘Eles agora têm todo o patrimônio que possuem e enfrentam uma perda vitalícia de principal e juros.’
O crescimento dos preços das casas em todo o país já era lento, com quedas consecutivas após três aumentos consecutivos das taxas do Reserve Bank em Sydney e Melbourne.
Entretanto, no fim de semana, a percentagem de casas vendidas com sucesso em leilão caiu para o nível mais baixo desde abril de 2020, quando a pandemia começou.
Os comentários de Kohler foram feitos no momento em que os analistas do Morgan Stanley alertavam que a alavancagem negativa no orçamento federal e as mudanças na dedução fiscal sobre ganhos de capital poderiam reduzir os preços da habitação em até 10 por cento.
Embora a queda na procura dos investidores seja parcialmente compensada por um aumento na actividade dos proprietários-ocupantes, a Morgan Stanley prevê uma queda de 5 a 10 por cento nos preços nacionais, “tendo em conta o ponto de partida suave para a habitação com aumentos das taxas RBA”.
Seria uma das maiores correções de preços dos últimos 40 anos, escreveram os analistas.
Kohler questionou se as mudanças fiscais significavam que Hill Albanese e Chalmers queriam morrer
“Um declínio maior poderá advir de uma mudança mais fundamental nas expectativas de preços dos investidores ou de uma resposta política mais lenta do que o habitual.”
A alavancagem negativa permite que os investidores imobiliários deduzam perdas nas suas propriedades de investimento, tais como pagamentos de juros e custos de manutenção, do seu rendimento tributável global.
Essa estratégia é normalmente usada quando a receita do aluguel é menor que o custo de propriedade do imóvel.
As propriedades de investimento existentes que se tornarem negativas antes da noite do Orçamento serão “adquiridas”, o que significa que o seu tratamento fiscal atual continuará.
Os proprietários que moram em uma propriedade antes da noite do orçamento também poderão prejudicá-la se posteriormente a transformarem em uma propriedade de investimento.
Os trabalhistas também eliminariam a actual isenção fiscal de 50 por cento sobre ganhos de capital e substituí-la-iam por um novo sistema baseado na inflação. Isso significa que quando o ativo for vendido apenas o ganho acima da inflação será tributado.
Atualmente, os investidores que detêm um ativo por mais de 12 meses podem reduzir para metade os seus ganhos de capital tributáveis.
Sob o novo modelo, esse desconto automático de 50% terminará. Em vez disso, o preço de compra original do ativo será ajustado pela inflação e o imposto só será aplicado a quaisquer ganhos acima desse valor.
As reformas também introduzirão uma taxa de imposto mínima ajustada à inflação de 30 por cento sobre ganhos de capital, para que os investidores não possam reduzir a sua factura fiscal através da venda de activos em anos de baixos rendimentos.
