A alavancagem negativa está agora oficialmente morta, enterrada e cremada no orçamento federal de Jim Chalmers.
Você já deve possuir sua propriedade antiga construída negativamente para se beneficiar da dedução fiscal, a menos que esteja comprando uma casa ou apartamento recém-construído.
Os futuros investidores serão obrigados a comprar novas propriedades, se quiserem beneficiar da redução fiscal.
Se você está se perguntando se tem permissão para demolir uma propriedade antiga existente e construir uma nova e, em seguida, aproveitar os benefícios da alavancagem negativa, a resposta é um sonoro não.
É necessária nova construção adicionar fornecer
Novas compilações iguais não fazem isso. Se o bloco for subdividido, ou transformado em apartamentos, é aí que as compras podem ser feitas negativamente.
O antigo líder trabalhista Bill Shorten pode não ter participado no orçamento deste ano, mas o seu legado é enorme.
Quando o Tesoureiro Jim Chalmers visitou o nosso escritório durante o confinamento, perguntámos-lhe sobre algumas das semelhanças entre as reformas no orçamento deste ano e o malfadado manifesto eleitoral de 2019 de Shorten. Ele nos disse: ‘Tenho muito tempo para contas’. Durante esse tempo, Chalmers atuou como porta-voz do financiamento paralelo de Shorten.
Chalmers enfatizou a importância de “aumentar a oferta” de novas construções para se qualificar para alavancagem negativa.
E se você está se perguntando como a Repartição de Finanças garantirá o cumprimento dessa complexidade crescente, não tema, o orçamento inclui financiamento para milhares de novos funcionários da Repartição de Finanças Australiana, o que Chalmers nos garantiu fazer parte da estratégia do governo para garantir que essas mudanças funcionem.
Para a maioria dos australianos, as alterações à alavancagem negativa são provavelmente o ajustamento mais significativo no orçamento.
Quer as pessoas invistam em propriedades ou não, o desejo de fazê-lo tem crescido na Austrália ao longo dos anos. Chalmers está agora a fazer o que Shorten esperava fazer, mas o primeiro-ministro descartou especificamente a possibilidade antes das últimas eleições. A próxima combinação é, portanto, uma promessa irracional quebrada.
Se você já possui um imóvel, não entre em pânico
O modelo que Chalmers descreve no seu orçamento para 2026 inclui a eliminação da engrenagem negativa nas propriedades existentes e a permissão de deduções fiscais apenas para novas construções, quer se trate de casas ou unidades.
Mas quem possui uma unidade ou casa já construída não deve entrar em pânico antes disso.
Pelo menos não em termos de elegibilidade para deduções fiscais.
O trabalho garante o direito de possuir propriedades de engrenagem negativas. Não apenas os venda e espere fazer a mesma coisa na próxima vez, a menos que esteja comprando uma nova construção.
A principal razão pela qual Chalmers está buscando essa mudança é tentar facilitar a entrada de novos compradores de casas no mercado.
As mudanças nas reivindicações trabalhistas sobre como e quando as pessoas podem se movimentar negativamente, juntamente com as mudanças nas reduções fiscais sobre ganhos de capital, apoiarão 75 mil residências adicionais ocupadas pelos proprietários durante a próxima década.
É claro que essa estatística é impossível de verificar, mesmo que a propriedade de casa própria aumente.
Provar que é causal é quase impossível, e a modelização que fundamenta a afirmação não está incluída nos documentos orçamentais.
A verdade é que Chalmers há muito que quer limitar a alavancagem negativa, mas o que é interessante é a forma como o vai fazer neste orçamento.
Embora provavelmente não seja coincidência que os modelos que Shorten defende para vencer uma eleição sejam mais complexos e distorçam o mercado, se o Partido Trabalhista simplesmente permitir que o número de contribuintes sobre a propriedade aumente negativamente.
Mas esse é o ponto principal no que diz respeito ao governo. Quer distorcer o mercado ou, como gosta de dizer, criar condições equitativas entre investidores e compradores de casas.
E certamente o fará, para os recursos existentes.
Quem compra um imóvel existente como investimento?!
Quem em sã consciência construiria uma construção existente como um investimento com um empréstimo financiado se não pudesse negociá-la, quando pode comprar uma nova propriedade para construir e fazer isso?
O governo espera que o aumento do interesse dos investidores nas compras de novas construções coloque mais habitação no mercado, resolvendo assim a crise de escassez de habitação e possivelmente moderando o crescimento dos preços da habitação.
Mas é aí que as coisas ficam mais complicadas e possivelmente ainda mais confusas. Se os preços da habitação não estiverem a aumentar a um ritmo suficientemente rápido para atrair investidores, a possibilidade ou não de alavancagem negativa torna-se uma questão discutível.
E há todas as hipóteses de que, pelo menos até um determinado preço, se os investidores forem expulsos do mercado para comprarem casas existentes (porque não lhes será permitido orientar negativamente as suas compras), o preço dessas propriedades não subirá tão rapidamente como antes.
Você tem a sensação de que Chalmers ficará feliz com esse resultado, embora ele não queira dizer isso em voz alta, ou pelo menos não muito alto, para que os proprietários com hipotecas descomunais não entrem em pânico. E não estou falando apenas de investidores.
Há também uma questão legítima sobre o que acontece aos arrendatários de apartamentos mais antigos, por exemplo, quando os seus actuais proprietários começam a vender a propriedade para obterem ganhos de capital.
É mais provável que novos compradores se tornem proprietários de casas do que investidores, então para onde irão os locatários ocasionais?
Os investidores poderão conseguir pagar novos aluguéis de apartamentos com uma alavancagem negativa, mas nem todos estarão nessa posição financeira. Não se pode excluir que mudanças na alavancagem negativa possam ter a consequência não intencional de tornar a vida mais difícil para os australianos de baixo nível socioeconómico que alugam.
Mas dê crédito a Chalmers onde é devido. Para começar, ele está fazendo algo em que acredita, e não para ganhar um concurso de popularidade.
Ele acredita que a acessibilidade da habitação é um problema e acredita que os benefícios para os investidores são demasiado generosos, em detrimento dos novos compradores de casas.
E ele provavelmente está certo sobre isso, se ele abordou o assunto da maneira certa.
O Tesoureiro também não está a perseguir as suas mudanças de alavancagem negativa como uma apropriação de impostos, uma vez que as disposições de salvaguarda que oferecem alavancagem negativa em novas construções significam que, quando o Tesouro garantir receitas fiscais significativas provenientes das mudanças, Chalmers já terá desaparecido há muito tempo.
Estamos potencialmente falando de décadas em vez de anos.
Os documentos orçamentais salientaram que 83 por cento dos novos empréstimos a investidores no ano passado foram para propriedades existentes e não para novas construções.
Esta mudança de política tem tudo a ver com mudança, e tem de ser. Mas talvez o dado mais interessante seja o que as mudanças provocam no investimento global em habitação.
A nova construção terá alavancagem negativa, a construção existente enviará compradores ou afastará alguns investidores?
Enquanto muitos outros transferem os seus investimentos para outras classes de ativos ou, na pior das hipóteses, investem no estrangeiro, incluindo imóveis no estrangeiro.
A lei das consequências não intencionais faz sempre parte da equação do risco quando uma mudança fiscal como esta é revelada, e nenhuma modelização pode dizer com certeza que resultados perversos não se seguirão.
Mas Chalmers fracassou em pelo menos um esforço de reforma para apoiar a sua elevação à bancada como o primeiro líder trabalhista.
