A indústria de compra de casas foi atingida por um fim de semana O presidente Donald Trump postou nas redes sociais Isso afirma que a hipoteca de 50 anos pode ser uma virada de jogo para o mercado imobiliário.
No entanto, nenhum outro detalhe foi anunciado. Ainda assim, a comunidade online do setor imobiliário considerou esmagadoramente que era uma má ideia para os caçadores de casas, sugerindo que duas décadas de dívida extra sobre uma hipoteca tradicional de 30 anos não compensavam o modesto esforço de poupança.
Infelizmente, grande parte da discussão em torno dos desafios de comprar uma casa baseia-se em suposições feitas numa era financeira que nunca mais voltará. Novos pensamentos são bem-vindos para mim, e espero que novas ideias surjam do debate sobre como colocar os que procuram uma casa com dificuldades financeiras no clima de compra.
Uma das principais preocupações das conversas on-line do fim de semana sobre uma hipoteca de 50 anos é o possível atraso em adquirir uma casa sem hipoteca.
Primeiro, muito poucos mutuários mantêm uma hipoteca de 30 anos durante todo o seu prazo. Um refinanciamento ou outro pagamento inicial – geralmente por meio de uma venda – encerra a hipoteca. Não há razão para que um empréstimo de 50 anos funcione de maneira diferente. Então, por que um comprador não deveria economizar alguns anos?
Além disso, considere o estado atual de preços das casas ridiculamente elevados. Sem um declínio acentuado nos valores, o pagamento da hipoteca pode não ser mais uma meta realista para o comprador típico de uma casa.
Além disso, a poupança de “apenas algumas centenas de rúpias” por mês não deve ser descartada tão rapidamente. Isso é dinheiro de verdade para novos proprietários que provavelmente gastaram seu último centavo no fechamento de compras.
os números
Sim, precisamos fazer algumas contas para mostrar por que um empréstimo de 50 anos não é a pior ideia.
Minha planilha confiável examinou o custo de uma hipoteca de US$ 500.000 sobre um empréstimo de 30 anos a 6,25%, bem como duas variações de um empréstimo de 50 anos: uma com a mesma taxa e outro cenário com uma taxa meio ponto mais alta, de 6,75%. Alguns gurus do setor imobiliário sugerem que um empréstimo de 50 anos terá uma taxa significativamente mais alta – embora eu não tenha certeza.
Um empréstimo de 30 anos custaria US$ 3.079 por mês. Na mesma taxa, um prazo de 50 anos custaria US$ 2.725 – uma economia de US$ 374 por mês ou um desconto de 11%. A uma taxa mais alta, isso seria de US$ 2.913 por mês – uma economia de US$ 165 por mês ou 5%.
Agora, com um empréstimo de 30 anos, se mantido durante essas três décadas, deve ter sido liquidado. Mas um contrato de 50 anos? Após 30 anos, $ 373.000 ainda são devidos a 6,25%. Isso representa $ 383.000 a 6,75%.
Para muitas pessoas, esse saldo residual é um problema. O que muitas vezes é esquecido, porém, é a poupança mensal gerada pelo menor custo mensal de um empréstimo de 50 anos.
Com 6,25%, a economia de US$ 354 por mês em um empréstimo de 50 anos soma US$ 127.000 em 30 anos. Isso poderia ser de US$ 202 mil se investido em uma conta poupança de 3% ou US$ 698 mil se investido no mercado de ações, assumindo um retorno anual de 10%. Esses rendimentos, dependendo do rendimento do investimento, podem ajudar a quitar ou quitar a hipoteca naquele momento.
Este pecúlio potencial é menor quando se olha para um empréstimo de 50 anos a 6,75%. $ 165 por mês economizados a 10% ou $ 327.000 investidos a 10% os retornos anuais das ações somam $ 60.000 ou $ 94.000 em 30 anos.
lado negro
Veja, uma hipoteca de 50 anos não é a cura para a acessibilidade. Isso pode funcionar para um certo tipo de comprador econômico.
Corrigir a acessibilidade da habitação requer algum pensamento não convencional. Uma hipoteca de 50 anos, se usada com sabedoria, pode ser uma ferramenta no kit de reparos habitacionais.
A grande questão é o que a maioria dos caçadores de casas faz com potenciais economias iniciais. E se o pequeno pagamento mensal não estiver economizando?
Esse dinheiro pode ser usado para gastar mais em casa. Um empréstimo de 50 anos pode dar ao mutuário 13% mais poder de compra em comparação com uma hipoteca de 30 anos de valor comparável.
Este é um risco associado a qualquer incentivo financeiro para caçadores de casas. Estes acordos podem beneficiar alguns compradores, mas provavelmente aumentarão os custos de habitação para todos.
Jonathan Lansner é colunista de negócios do Southern California News Group. Ele pode ser contatado em jlansner@scng.com
