Quer saber por que a compra de uma casa na Califórnia está em baixa em uma geração?
Aqui está um fator de subestimação: a tarifa parece uma pechincha notável – mesmo que seja cara.
A Zillow colocou os custos de propriedade no centro das atenções no que chama de custos de propriedade “ocultos”: manutenção, impostos sobre a propriedade e seguros. Adicionar esses custos aos já penosos pagamentos de hipotecas proporciona uma imagem mais abrangente do encargo financeiro da propriedade. E você pode ver como é muito mais caro possuir do que o que os locatários típicos pagam aos seus proprietários.
Minha confiável planilha detalhou as estimativas de custos ocultos da Zillow para 30 grandes áreas metropolitanas – incluindo quatro na Califórnia – e comparou esses custos com outra dor de cabeça financeira significativa: as hipotecas. Esses custos totais de habitação foram comparados com as estimativas de aluguel da Zillow para aquela área metropolitana para determinar até que ponto os locatários superaram os compradores em termos de custos mensais.
Considere os resultados medianos para quatro áreas metropolitanas da Califórnia.
O aluguel típico, de acordo com os cálculos da Zillow, é de US$ 2.985 por mês, em comparação com US$ 6.316 em custos mensais de propriedade – que incluem uma hipoteca de 6,4% com um pagamento inicial de 20% em uma casa de US$ 933.000. No entanto, esse pagamento inicial de $ 186.000 não está incluído no custo do comprador.
Esses cálculos mostram que o aluguel padrão na Califórnia poderia, teoricamente, economizar US$ 3.331 por mês em comparação com a propriedade. Este é um desconto de 47% nos custos de habitação.
Graça do inquilino
Exatamente quanto é a diferença?
Digamos que os aluguéis na Califórnia aumentem 5% ao ano. Entretanto, os custos da habitação mantêm-se constantes – um cenário altamente improvável porque, embora as taxas hipotecárias possam ser fixas, esses custos ocultos – impostos, seguros e manutenção – irão provavelmente aumentar com o tempo.
Ainda assim, com os meus cálculos favoráveis ao proprietário – seriam necessários 16 anos para que esta disparidade entre renda versus propriedade fosse eliminada. É 2041.
Fãs de propriedade, por favor, guardem os apelos “você está pagando a hipoteca do seu senhorio” ou “que tal construir patrimônio”. Este é um baixo quase inimaginável.
O inquilino típico da Califórnia está, financeiramente falando, tomando uma decisão razoável.
E não é uma peculiaridade da Califórnia devido ao seu elevado fardo habitacional.
As 26 áreas metropolitanas fora da Califórnia apresentaram um aluguel médio mensal de US$ 1.838 – 38% menor que o Golden State. O custo de propriedade é de US$ 3.383, 46% menor que na Califórnia.
Nacionalmente, os locatários economizam US$ 1.545 mensais. Esse desconto de 55% levaria 13 anos para evaporar com minha matemática favorável à propriedade.
Falando localmente
Pense nas quatro áreas metropolitanas da Califórnia com a mesma matemática de aluguel versus compra, classificadas por quantos anos levariam para que as economias mensais dos locatários desaparecessem…
São Francisco: Serão necessários 18 anos para fechar a lacuna. Estimativa de aluguel mensal de US$ 3.148 da Zillow – número 2 nacionalmente – versus custo mensal de propriedade de US$ 7.470 (nº 1). Os locatários economizam $ 4.322 ou 42% ao mês.
Condado de Los Angeles-Orange: 18 anos para consertar com estimativa de aluguel de $ 3.148 – nº 5 nacionalmente – vs. custo mensal de propriedade de $ 7.470 (nº 2). Os locatários economizam $ 3.450 mensais ou 46%.
São Diego: 15 anos para atingir o ponto de equilíbrio com aluguel mensal de US$ 3.016 (Nº 3) versus custos de propriedade de US$ 6.227 (Nº 3). Os locatários podem economizar $ 3.211 mensais. São 48%.
Sacramento: 13 anos para atingir o ponto de equilíbrio com aluguel mensal de US$ 2.300 (nº 8) versus custos de propriedade mensais de US$ 4.378 (nº 8). Os locatários podem economizar $ 2.078 por mês. São 53%.
Jonathan Lansner é colunista de negócios do Southern California News Group. Ele pode ser contatado em jlansner@scng.com
