O mercado imobiliário pode enfrentar uma grave recessão devido a uma crise financeira aberta. Os analistas vêem duas grandes ameaças económicas no horizonte – a dívida cada vez maior do país e uma queda iminente do mercado de ações.
Ambos os cenários parecem cada vez mais plausíveis e as consequências podem significar a ruína para os proprietários de casas e investidores imobiliários britânicos.
Veja como isso pode acontecer.
Uma crise da dívida pública pode aumentar as taxas hipotecárias
O governo está a lutar para controlar a dívida, o que poderá significar um desastre se os investidores globais perderem a confiança na capacidade do país para gerir as finanças.
Taxa de ouro – taxa de juro O empréstimo de dinheiro fornecido pelo governo é alto. As marrãs de dez anos estão em 4,4% – acima dos 3,5% de três anos atrás e 0,26% de cinco anos atrás.
Um aumento nas taxas de juros hipotecários irá frear o mercado imobiliário; na pior das hipóteses, poderá levar a uma queda no valor e a um aumento nas reintegrações de posse.
Se os investidores estiverem mais preocupados com a capacidade do governo para gerir a sua dívida, poderão exigir um prémio mais elevado por lhe emprestar dinheiro. Isto poderia aumentar os rendimentos das gilts, que poderiam ser mais elevados taxas de hipoteca.
Isto aconteceu em Setembro de 2022, após o mini-orçamento da Lease Truss, quando cortes de impostos não financiados assustaram os mercados obrigacionistas. Anteriormente, a hipoteca de taxa fixa mais baixa de dois anos era de 3,24% e a hipoteca de taxa fixa mais baixa de cinco anos era de 3,14%. Um mês depois, a correção mais baixa de dois anos foi de 5,44% e a correção mais baixa de cinco anos foi de 5,33%.
Um pânico semelhante no mercado das gilts parece plausível sob o actual governo, que continua a gastar mais do que ganha em receitas fiscais.
Os números do governo mostram que o endividamento público atingiu £20,2 mil milhões em Setembro, o valor mais elevado para esse mês em cinco anos. Isto eleva a dívida total para quase 100 mil milhões de libras no primeiro semestre do ano fiscal.
Se a taxa da gilt subir, aumentará as taxas hipotecárias, o que reduz a capacidade dos aspirantes a proprietários de casas pagarem pela propriedade e, portanto, os preços caem.
Peter Stimson, do credor MPPowered, alertou que o Orçamento do próximo mês poderá desencadear eventos. “O governo perdeu um conflito contundente com os deputados trabalhistas sobre a reforma da segurança social, e a sua frágil relação com os seus representantes poderia forçar a chanceler a adoptar um orçamento que assusta os mercados”, disse ele.
“Na melhor das hipóteses, um aumento nas taxas de juros hipotecários irá travar o mercado imobiliário; na pior, poderá levar à queda dos preços e a um aumento nas reintegrações de posse.”
Hetal Mehta, da gestora de activos St James’s Place, alertou que se os investidores começarem a duvidar do compromisso do governo de controlar os empréstimos, poderá haver uma queda prolongada nos preços das casas. Pode ter durado mais tempo do que o que se seguiu ao orçamento Truss porque foi impulsionado por cortes súbitos e não financiados de impostos – todos os quais foram rapidamente revertidos.
Mehta acrescentou: “Uma crise renovada poderia ser mais resolvida do que uma deriva estrutural – crescimento lento e défices persistentes – que poderia criar uma pressão opressiva e duradoura, em vez de um choque acentuado.
«O efeito no mercado imobiliário decorre disto: a acessibilidade já está esticada. Taxas hipotecárias mais altas podem sufocar ainda mais a demanda Comprador pela primeira vez. A atividade já está suprimida e isso pode levá-la a uma quase paralisação. Os proprietários que enfrentam pressões de refinanciamento podem se desfazer de ações.
Mehta prevê um mercado moderado neste caso, em vez de um declínio dramático durante a crise financeira de 2008. Porque naquela altura o endividamento dos proprietários de casas era muito mais elevado do que é hoje.
O que pode significar uma quebra do mercado de ações?
Há receios de que estejamos à beira de uma quebra do mercado de ações, com uma bolha de IA agora vista como o maior risco para os mercados financeiros. O Banco de Inglaterra adicionou o seu nome à lista daqueles que levantaram preocupações este mês, à medida que o seu comité de política monetária fazia comparações com o boom das “pontocom” de há 25 anos, que rapidamente rebentou.
A forma como isto afectará o mercado imobiliário dependerá da causa profunda do crash e da forma como este se repercutiu na economia em geral.
Mehta pensa que se isto resultar em perdas massivas de empregos – como aconteceu na crise financeira de 2008 – os proprietários poderão ser forçados a vender, provocando a queda dos preços das casas.
No entanto, acrescentou que o Banco de Inglaterra provavelmente interviria para reduzir as taxas de juro neste caso, para impedir uma rápida redução dos preços.
“Mas é pouco provável que os cortes nas taxas de juro aumentem os preços das casas até que o sentimento económico melhore”, acrescentou.
Uma quebra do mercado de ações nem sempre reduz os preços das casas.
A última crise global em 2008 derrubou-os, mas foi uma crise de crédito – os bancos pararam de emprestar e o próprio sistema financeiro congelou.
O FTSE 100 caiu 47 por cento entre Outubro de 2007 e Março de 2009, enquanto o preço médio da habitação caiu quase 19 por cento nesse período – de £175.000 para £142.000.
Mas depois da bolha das pontocom, aconteceu o oposto. O FTSE 100 caiu mais de 50 por cento no espaço de três anos, caindo de 6.930 pontos em Dezembro de 1999 para 3.287 pontos em Março de 2003.
Mas os preços médios das casas fizeram o oposto e subiram 52 por cento, de 76.000 libras em Dezembro de 1999 para 116.000 libras em Março de 2003, à medida que havia acesso a crédito barato, taxas de juro em queda e desemprego baixo.
Os investidores do mercado de ações podem até recorrer ao setor imobiliário como um porto seguro após a crise, disse Babek Ismail, da plataforma de compra de casas Onedom.
“Um crash irá abalar o mercado imobiliário, mas não causará necessariamente um crash”, diz ele.
«À medida que os investidores perdem a fé nas ações, muitos estão a recorrer ao imobiliário como um ativo mais seguro e mais tangível – especialmente no Reino Unido, onde os tijolos e a argamassa ainda são vistos como reservas de valor a longo prazo.»
