A Austrália pode ser forçada a repensar a sua posição em relação à alavancagem negativa e aos impostos sobre ganhos de capital, enquanto os especialistas alertam que o governo albanês está a caminhar para uma crise imobiliária ao estilo da Nova Zelândia.
Do outro lado da Tasmânia, uma experiência fiscal radical causou o caos em 2021.
Depois, a primeira-ministra do Trabalho, Jacinda Ardern, retirou aos investidores imobiliários a capacidade de deduzir os juros hipotecários, numa medida destinada a arrefecer o mercado imobiliário e impedir que os investidores abocanhassem casas existentes.
Em vez disso, os críticos dizem que desencadeou uma reação em cadeia brutal.
O veterano comentarista imobiliário Michael Yardney alertou que a política, aclamada como uma vitória para os inquilinos na época, saiu pela culatra espetacularmente quando os proprietários simplesmente repassaram custos mais elevados aos inquilinos.
Os aluguéis dispararam, atingindo níveis recordes, à medida que os investidores aumentavam os preços ou fugiam completamente do mercado.
Yardney disse que a Austrália corre o risco de repetir os mesmos erros caros.
“Os paralelos são demasiado importantes para serem ignorados pela Austrália”, disse ele.
A primeira-ministra Jacinda Ardern (retratada em Abril) privou os investidores imobiliários da sua capacidade de deduzir os juros hipotecários, numa medida que saiu pela culatra espectacularmente.
O tesoureiro Jim Chalmers (foto) apresenta o orçamento federal para 2026-27 à Câmara dos Representantes no Parlamento em Canberra na noite de terça-feira.
“A experiência na Nova Zelândia durou quase três anos e os resultados foram inconclusivos.
«A remoção da possibilidade de dedução de juros não tornou a habitação mais acessível. Não trouxe ao mercado uma onda de compradores de primeira casa.
“O que isto fez foi encarecer as rendas, afastar alguns investidores do mercado, reduzir a oferta de habitação para arrendamento de longa duração e, em última análise, o próximo governo terá de lidar com as consequências”.
Yardney disse que a realidade na Nova Zelândia, tal como na Austrália, é que a grande maioria dos investidores imobiliários são trabalhadores comuns – professores, enfermeiros e empresários que compraram uma ou duas propriedades como estratégia de reforma a longo prazo.
Ele disse que muitos se encontraram em situações em que eram tributados sobre dinheiro que “nunca ganharam de facto”.
“Muitos encontraram-se numa situação em que a sua propriedade gerava rendimentos de aluguer suficientes para cobrir os custos dos juros, mas ainda recebiam uma factura fiscal baseada na totalidade da renda bruta, sem a possibilidade de deduzir a hipoteca”, explicou.
Como resultado, os proprietários começaram a converter propriedades em alojamentos de curta duração em plataformas como a Airbnb, removendo-as completamente do conjunto de alugueres de longa duração.
Sr. Ele disse que quando a Nova Zelândia compareceu às eleições gerais no final de 2023, a questão tornou-se um claro campo de batalha. Ele disse que a Austrália também está no mesmo caminho.
Uma multidão fez fila para a inspeção aberta de um imóvel alugado localizado em Bondi
Especialistas alertam que os aluguéis ficarão mais caros e afastarão alguns investidores do mercado e eventualmente serão derrubados pelo próximo governo.
O tesoureiro Jim Chalmers foi acusado pela oposição de quebrar promessas eleitorais depois de revelar mudanças fiscais radicais no seu quinto orçamento.
A alavancagem negativa voltará a ser aplicada apenas a novas construções, enquanto a redução fiscal sobre ganhos de capital também foi eliminada.
De acordo com as regras em vigor até ao Orçamento de terça-feira à noite, os investidores pagam imposto sobre metade dos seus ganhos quando vendem um ativo. Agora, essa isenção será eliminada e substituída por um sistema indexado à inflação que atinge tudo, desde propriedades até acções.
A reforma suscitou uma forte repreensão por parte dos principais economistas.
O professor de finanças da UNSW, Peter Swan, classificou o orçamento como “o pior de sempre”, alertando que o Partido Trabalhista estava a repetir uma experiência falhada que tinha saído pela culatra espectacularmente no passado.
Ele apontou para a polêmica decisão de Paul Keating, em 1985, de eliminar a alavancagem negativa, uma medida que causou uma queda acentuada na oferta de aluguel e foi descartada em dois anos.
“Em 18 meses, a queda no aluguel de moradias foi tão forte que Keating teve que revertê-la”, disse ele.
‘Prevejo que tanto o Partido Trabalhista como um futuro governo serão forçados a reverter as mudanças.’
A controversa decisão de 1985 do ex-tesoureiro Paul Keating (na foto) de abandonar a alavancagem negativa foi abandonada dois anos após uma reação negativa.
Os comentadores acreditam que muitos investidores imobiliários serão forçados a vender, reduzindo ainda mais o stock de arrendamento disponível numa altura em que a procura dos inquilinos está apenas a aumentar.
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Como os impostos mais altos sobre os investidores imobiliários afetarão os locatários e aspirantes a proprietários australianos?
O economista da AMP, Shane Oliver, disse que era duvidoso que as mudanças fiscais melhorassem a acessibilidade da habitação a longo prazo, uma vez que o principal motor da crise foi a escassez de habitação em comparação com a procura impulsionada pela população.
“Embora a alavancagem negativa permaneça para novas casas, isso pode ter a consequência não intencional de tornar mais difícil para os primeiros compradores de casas conseguirem novas moradias”, disse ele.
“E as políticas globais para reduzir o interesse dos investidores na propriedade provavelmente levarão a uma menor oferta de habitação – mesmo que os documentos do Orçamento estimem que as alterações fiscais reduzirão a oferta em 35.000 casas ao longo de uma década”.
Oliver acrescentou que o Orçamento prevê agora uma imigração ligeiramente superior, impulsionando a procura.
Ele disse que não está claro se a oferta melhorará, apesar de US$ 2 bilhões destinados a novas infraestruturas habitacionais, especialmente afetadas por mudanças fiscais.
“O governo concentrou-se em aumentar a oferta no seu primeiro mandato. Dois anos após a meta do Acordo de Habitação de 240.000 casas a serem construídas por ano, ficamos quase 60.000 aquém da meta e não entramos em uma escassez de moradias que estimamos estar entre 200.000 e 300.000 casas’, disse ele.
Yardney concordou, dizendo que a crise imobiliária da Austrália, como a da Nova Zelândia Fundamentalmente um problema de abastecimento.
“Não estão a ser construídas propriedades suficientes com rapidez suficiente para satisfazer a procura criada pelo forte crescimento populacional”, disse ele.
