Um proprietário com 200 propriedades diz que os investidores enganados por reformas radicais na alavancagem negativa e no imposto sobre ganhos de capital, previsto para ser anunciado no Orçamento Federal desta noite, serão “eliminados”.
O investidor em série e agente comprador, Eddie Dillin, 32, aumentou seu portfólio em cerca de 120 casas no ano passado, mas não se preocupa com a possibilidade de os incentivos fiscais sobre a propriedade serem eliminados quando o tesoureiro Jim Chalmers apresentar o orçamento na terça-feira.
Espera-se que os trabalhadores eliminem a alavancagem negativa para futuras propriedades de investimento e substituam a isenção fiscal de 50% sobre ganhos de capital por uma isenção indexada à inflação.
Embora os imóveis para arrendamento existentes e as novas construções possam estar isentos, há também especulações sobre o limite do número de imóveis que uma pessoa pode beneficiar negativamente – nenhum dos quais será confirmado até à apresentação do Orçamento, às 19h30.
Qualquer que seja o resultado, Dillane – que disse ao Daily Mail que deve 60 milhões de dólares em pagamentos de hipotecas – está firme e planeia continuar. Adquirindo propriedades residenciais “subvalorizadas” em toda a Austrália, e ele aconselharia seus clientes a fazerem o mesmo.
Ele disse ao Daily Mail que “os investidores desonestos que tentam começar serão eliminados por reformas massivas”, mas pessoalmente não confiou na alavancagem negativa como estratégia.
“Algumas de minhas propriedades estão negativas, mas o pior déficit depois das despesas é de cerca de US$ 70 a US$ 80 por semana”, disse ele.
‘Infelizmente, esse não é o caso da maioria dos investidores e, se isso acontecer, eles sofrerão muito porque compraram entre US$ 500 e US$ 600 por semana em propriedades com alavancagem negativa – e compraram duas ou três.’
Eddie Dillin (foto com sua esposa) possui cerca de 200 propriedades
Eddie Dillin (foto) diz que não está preocupado com alavancagem negativa ou possíveis mudanças no imposto sobre ganhos de capital.
Ao abrigo da actual política fiscal de alavancagem negativa, os investidores podem compensar essas perdas com os seus rendimentos. Isto reduz o rendimento tributável do proprietário, por vezes empurrando-o para uma faixa de imposto mais baixa, e reduz significativamente o montante devido à ATO.
O novo regime irá impedir esta prática no futuro, forçando potencialmente os proprietários que dependem da compra de propriedades a se adaptarem negativamente a considerarem estratégias de financiamento alternativas.
Dillin disse que o maior erro que os compradores cometem é usar seu primeiro investimento para uma casa maior, que muitas vezes tem fluxo de caixa negativo e provavelmente não será coberto pela nova lei.
Ele disse que muitas vezes são necessárias duas ou três casas para acumular patrimônio suficiente para construir riqueza ou comprar uma casa maior para a aposentadoria.
“O truque é ter uma propriedade que só pode custar US$ 70 negativos por semana, mas se você estiver comprando uma casa grande com muito fluxo de caixa negativo, isso não é sustentável”, disse ele.
‘Todo mundo quer comprar a maior casa de uma vez, mas eu comprei o que pude pagar.’
Ele não se importa se os valores das propriedades caírem até 50% depois que as mudanças forem implementadas, porque ele ainda pode usar o patrimônio de seu portfólio para aumentar suas participações – o que não é uma opção para a maioria das classes de ativos.
“No final das contas, a propriedade é um ativo alavancado e você pode acessá-la com apenas 20%”, disse ele.
O tesoureiro Jim Chalmers (foto) introduzirá mudanças radicais nos impostos sobre a propriedade no orçamento federal
Novas construções podem ficar isentas de alterações no IPTU (imagem de banco de imagens)
‘Se eu quiser comprar US$ 1 milhão em ações, preciso de US$ 1 milhão em dinheiro. Mas com propriedades, posso obter um depósito de 20% usando o patrimônio de minhas outras propriedades – e é isento de impostos.’
A modelização sugere que os preços dos imóveis poderão cair até quatro por cento em vez de 50 por cento no âmbito das reformas.
Questionado sobre a possível remoção do desconto sobre ganhos de capital, Dillin alertou que isso poderia forçar os investidores que não dependem de alavancagem negativa a manterem os seus activos, estrangulando ainda mais o mercado.
‘Por que eu deveria vender minhas 200 propriedades se vou roubar o imposto?’ ele perguntou.
‘Prefiro retirar o capital e usá-lo em outra propriedade – é isso que os bilionários fazem, eles não vendem.’
Apesar da especulação de que possam persistir isenções de alavancagem negativa e ganhos de capital para novas construções, Dillin disse que continuará a investir em casas existentes porque são mais acessíveis.
“As pessoas vão sair do plano, mas o preço é ridiculamente caro”, disse ele.
‘Estou comprando uma unidade estabelecida em Melbourne pela metade do preço de uma unidade fora do plano na mesma rua.’
Eddie Dillin é fotografado com sua esposa e uma de suas 200 propriedades
Sr. foi negligente nas alterações fiscais, exortando os australianos a não se preocuparem com quaisquer alterações que o governo pudesse fazer, porque não havia nada que pudessem fazer a respeito.
“Há sempre mudanças nas leis e na legislação, mas as pessoas deixam de se preocupar com o impacto da mudança e do fluxo e concentram-se no que podem realmente fazer”, disse ele.
‘Não olho as coisas lá fora, só posso controlar o que posso controlar e o que posso fazer agora.’
