Um especialista alertou que o mercado imobiliário da Austrália poderá entrar em colapso em breve, pois afirma que os preços em todo o país atingiram o seu pico.
Darren Wilson, gerente geral da Property Sharemarket Economics, fez a afirmação citando a teoria do ciclo imobiliário de 18,6 anos, há muito observada.
O ciclo descreve o padrão de aumento do valor dos terrenos e de expansão do crédito que atinge um pico antes de iniciar uma grande recessão, geralmente repetindo-se a cada duas décadas.
Wilson argumentou que a teoria de que o mercado imobiliário australiano estava perto do seu pico foi comprovada pela venda de um pequeno pedaço de terra de 89 metros quadrados, por US$ 550 mil, ao norte de Surfers Paradise, a menos de meio quarteirão de uma quadra de tênis profissional para solteiros.
Catherine e Nick Lyon, que têm uma filha de 22 meses, procuravam uma casa há seis anos antes de finalmente conseguirem um dos menores blocos vagos para vender em Queensland.
O casal disse que olhou tanto para casas já estabelecidas como para terrenos baldios, mas descobriu que os preços estavam “fora de controle”.
A venda chocante do badalado quarteirão de Southport ocorre depois que um desenvolvedor pagou US$ 1,25 milhão por uma entrada de automóveis de 4 metros de largura em Newtown, em Sydney, em fevereiro.
Wilson disse ao Daily Mail que os preços das casas subiram rapidamente num curto período de tempo.
O bloco vago na Marron Street em Southport (foto) mede apenas 89 metros quadrados, sem dúvida o menor bloco de terreno vago à venda em Queensland.
“Uma rápida revisão dos relatórios imobiliários do segundo semestre de 2020 mostra que o preço médio das casas em Southport era de US$ 545.000 e o preço unitário médio era de US$ 382.000”, disse ele.
“Na época, a casa média à venda tinha mais de 89 metros quadrados.
‘Avançando seis anos, a casa média na mesma área está mais próxima de US$ 1,6 milhão – três vezes mais.’
Apesar da acessibilidade ter caído para mínimos históricos e de os mutuários terem ultrapassado os seus limites, os preços da habitação australiana continuam a subir, alimentados quase inteiramente pela escassez crónica da oferta, pela forte imigração e pela procura orientada por políticas.
Todas as análises importantes concordam que o país está a apresentar resultados muito insuficientes.
Este desequilíbrio é a principal força que impede qualquer correcção significativa dos preços, prevendo-se agora que a construção habitacional nacional fique 262.000 casas abaixo da meta do Acordo de Habitação até 2029.
Com os estoques no menor nível em cinco anos, as vagas de aluguel oscilando em torno de 1% e o aumento dos custos de construção sufocando a nova oferta, os preços estão sendo empurrados para cima pela pura escassez, disse o analista imobiliário Scott Kuru.
“A crescente ansiedade dos australianos em relação à habitação alimentou um refrão familiar – isto deve ser uma bolha e deve rebentar”, disse ele.
Uma entrada de automóveis (foto) na Church Street em Newtown foi vendida por US$ 1,25 milhão
O gerente geral da Property Sharemarket Economics, Darren Wilson (foto), diz que o mercado imobiliário da Austrália está chegando ao fim de uma corrida de alta de 18 anos.
«As hipotecas parecem enormes e a trajetória ascendente dos preços das casas e das rendas parece insustentável.
«Muitos australianos sentem que algo tem de ser dado sem satisfazer as condições clássicas de queda de preços.»
Numa verdadeira bolha imobiliária, disse Kuru, o excesso de estoque aumenta ainda mais a diferença de aluguéis.
“Na Austrália, está a acontecer o oposto – os inquilinos estão a competir ferozmente pelas casas disponíveis e as rendas estão a subir”, disse ele.
«O sector da construção – muito necessário para aumentar a oferta de habitação – está sob pressão.
As insolvências dos «construtores» aumentaram, enquanto os custos de construção aumentaram acentuadamente devido à escassez de mão-de-obra, ao aumento dos preços dos materiais e às perturbações na cadeia de abastecimento.»
Kuru disse que a procura mostrou poucos sinais de abrandamento, com a actividade de pré-aprovação de hipotecas a aumentar nos últimos meses, as rendas a continuarem a subir e o crescimento populacional a permanecer forte.
«Estas não são as características de um mercado que está prestes a explodir. São indicativos de um sistema limitado por deficiências estruturais.’
O analista imobiliário Scott Kuru (foto) diz que a crescente ansiedade dos australianos em relação à habitação alimentou um refrão familiar – deve ser uma bolha e deve rebentar.
O diretor da Metropole, Michael Yardney, disse que o ciclo imobiliário de 18 anos era uma “história sedutora”, e não um modelo de previsão confiável.
“Um número surpreendente de comentadores cita-o – até mesmo alguns economistas que deveriam saber melhor”, disse ele.
“Apontam para a crise de 2008, contam 18 anos à frente e declaram que a próxima crise tem uma razão, como se os mercados imobiliários funcionassem segundo um calendário e não com pessoas, crédito e confiança.
«A crise de 2008 foi impulsionada por uma crise da dívida global. Não foi causado pelo roubo de propriedades nos aniversários – foi causado pelo colapso do mercado de crédito.
O problema com a teoria, disse Yardney, é que ela é inofensiva; Isto mantém os investidores à espera de uma quebra que nunca ocorre, à medida que o mercado continua a ficar em segundo plano.
Ele disse que a Austrália não tem condições que geralmente forcem as vendas.
“Um colapso imobiliário normalmente requer um aumento acentuado do desemprego, uma recessão profunda ou um evento de crédito grave, deixando os proprietários e investidores incapazes de acompanhar os pagamentos das hipotecas e precisando vender urgentemente”, disse ele.
“Sem uma ampla onda de vendas forçadas e sem compradores para absorvê-las, você simplesmente não entende a mecânica do crash.”
Os preços das casas australianas estão subindo devido a uma escassez crônica na oferta de novas casas
No entanto, Yardney disse que os preços poderão cair em 2026 em certas regiões.
‘Será que certos tipos de ativos podem ter um desempenho inferior? Com certeza”, disse ele.
“Mas uma crise nacional exige vendas forçadas massivas e compradores evaporados.
«Neste momento, as previsões para 2026 mostram que os preços na maioria das capitais subirão entre 5 a 10 por cento, e não cairão.»
Tim Lawless, diretor de pesquisa da Quotility Australia, também não concorda com a teoria do ciclo de 18 anos.
“É muito claro que o ciclo imobiliário responde a factores macro, como as configurações da política monetária e fiscal, a disponibilidade de crédito e o sentimento”, disse ele.
«Em termos gerais, o mercado move-se com o fluxo e refluxo da oferta e da procura, e não com um período de tempo predeterminado.
«No ciclo actual, já vemos sinais de um abrandamento do mercado, uma vez que a acessibilidade representa uma grande barreira à participação na habitação, juntamente com factores macro, como o elevado custo de vida, taxas elevadas e baixo sentimento.»
Lawless disse que o nível de oferta de habitação teria de aumentar significativamente para que os preços da habitação registassem uma queda significativa.
“Há sempre o risco de um evento de choque, mas é inerentemente impossível de prever”, disse ele.
O economista sênior, Dr. Joel Bowman, disse que espera recordes de residências em todas as capitais até o final de 2026.
“Para que os preços caíssem de forma realmente acentuada, normalmente seriam necessárias coisas como um grande salto no desemprego ou um sério excesso de oferta de casas”, disse ele.
«Este é um padrão que temos observado noutros países onde os mercados imobiliários entraram em colapso.
“Na Austrália, vemos um quadro diferente. O mercado de trabalho continua forte, os salários estão a subir e enfrentamos uma escassez de habitação.
‘A menos que haja um choque repentino e significativo no emprego, os fundamentos simplesmente não apoiam a ideia de um crash.’
