Milhões de investidores imobiliários poderão enfrentar novos limites à alavancagem negativa, com o governo albanês a considerar limitar os incentivos fiscais a apenas duas propriedades de investimento para reparar os défices orçamentais.
O Tesouro está a rever as reformas do alívio do imposto sobre ganhos de capital (CGT) para propriedades existentes, bem como potenciais alterações à alavancagem negativa no meio da pressão crescente sobre a acessibilidade da habitação.
Em agosto de 2025, o tesoureiro Jim Chalmers recusou-se a descartar a limitação da alavancagem negativa ou do desconto CGT. A posição marcou uma mudança na posição do Partido Trabalhista após a sua derrota nas eleições de 2019, quando o primeiro-ministro Anthony Albanese descartou fazer alterações nas concessões enquanto estava na oposição.
A alavancagem negativa permite que os investidores imobiliários deduzam perdas em propriedades de investimento, tais como pagamentos de juros e custos de manutenção, do seu rendimento tributável.
Segundo as regras introduzidas em 1999 pelo governo Howard, os investidores pagam metade do imposto sobre ganhos de capital obtidos sobre activos detidos por mais de 12 meses, isentando efectivamente 50 por cento da CGT.
Antes desta mudança, os ganhos de capital eram automaticamente indexados à inflação em vez de descontos.
O Gabinete Orçamental Parlamentar independente estima que o desconto da CGT custará ao orçamento 7,9 mil milhões de dólares em receitas até 2027.
Quando questionado novamente esta semana, Chalmers recusou-se a descartar alterações nas configurações fiscais de investimento habitacional.
O tesoureiro Jim Chalmers não descartou reformas negativas enquanto tenta melhorar o déficit orçamentário
O Tesouro está revisando limites de alavancagem negativa com mudanças no imposto sobre ganhos de capital
“Estamos considerando outras opções para o orçamento, como fazemos nesta época do ano”, disse Chalmers.
‘Não terminamos o orçamento em Fevereiro, terminamos o orçamento em Maio, e quaisquer novas medidas nesta área serão uma questão do Gabinete da forma normal.’
Os trabalhistas propuseram anteriormente reduzir para metade o desconto da CGT para 25 por cento nas eleições de 2016 e 2019, mas ambas as campanhas terminaram em derrota.
Fontes disseram ao The Australian que o Tesouro está examinando o impacto de limitar as propriedades com orientação negativa a apenas duas. O número atualmente é ilimitado.
Os dados do Australian Taxation Office para o exercício financeiro de 2023 mostram que mais de um milhão de australianos têm ativos com alavancagem negativa, com um terço deles possuindo múltiplas propriedades de investimento.
No ano passado, o Conselho Australiano de Sindicatos apelou para que a alavancagem negativa e a isenção da CGT fossem limitadas apenas a propriedades de investimento.
Grupos imobiliários e economistas argumentaram que a redução do número de investidores imobiliários poderia influenciar negativamente a disponibilidade de habitação para arrendamento.
Chalmers está buscando receitas adicionais para compensar o aumento dos compromissos de gastos. Uma redução na dedução fiscal da alavancagem negativa poderia reforçar o orçamento em milhares de milhões de dólares.
Atualmente, os investidores pagam imposto apenas sobre metade do ganho quando vendem uma propriedade para investimento mantida por mais de um ano
Uma redução da alavancagem negativa poderia reduzir a procura dos investidores e reduzir a oferta de habitação
O Gabinete Orçamental Parlamentar estima que a alavancagem negativa poderá resultar em perdas de receitas de cerca de 14,1 mil milhões de dólares até 2035–36, com cerca de 6,5 mil milhões de dólares em receitas perdidas no exercício financeiro de 2025.
O Instituto Grattan quer que a dedução de ganhos de capital seja reduzida para metade, juntamente com a limitação da alavancagem negativa para que as perdas de aluguer não possam mais ser compensadas com o rendimento, alegando que isso reforçaria o resultado final do orçamento em cerca de 11 mil milhões de dólares anualmente.
Afirmou também que os aluguéis não mudariam muito e que os mercados imobiliários não entrariam em colapso.
A partir de Julho de 2024, o governo e os estados albaneses planeiam construir 1,2 milhões de casas ao longo de cinco anos, esperando que isso aumente a oferta de habitação e resolva problemas de acessibilidade.
Robert Carling, do Centro de Estudos Independentes, disse que a redução da alavancagem negativa, ou a isenção da CGT, reduziria a procura dos investidores e a oferta de habitação.
“A procura dos proprietários-ocupantes não preencherá o vazio através da saída dos investidores, uma vez que os tipos de habitação preferidos pelos investidores e pelos proprietários-ocupantes não são completamente intercambiáveis”, disse Carling.
Ele disse que a alavancagem negativa, juntamente com o desconto da CGT, tornou-se um ‘garoto chicote’ para o debate sobre a acessibilidade da habitação, que é infundado.
«A redução do desconto é vista como um elemento-chave da reforma fiscal, uma medida do crescimento das receitas, uma chave para a redução dos preços da habitação e uma solução para a desigualdade intergeracional e vertical. E nossa opinião é que não é nenhuma dessas coisas”, disse Carling.
