DANVILLE – O principal proprietário do Blackhawk Plaza de Danville está preso em uma teia de empréstimos imobiliários falidos no sul da Califórnia que engolfaram vários bancos e criaram perspectivas obscuras para propriedades inadimplentes.
Deva Shyam, dono de um centro comercial e gastronômico em dificuldades perto do elegante enclave de Blackhawk, é uma figura-chave no Grupo Ramanujan, junto com outros dois executivos do setor imobiliário em um emaranhado de pelo menos 15 propriedades no sul da Califórnia e uma no Texas em uma obscura transação de financiamento.
O Zions Bancorp e seu banco e unidade fiduciária da Califórnia, juntamente com o Western Alliance Bank, entraram com ações judiciais separadas contra Sham, Andrew Stupin, Gerald Marcil e outros, alegando que eles e suas afiliadas violaram contratos ou se envolveram em “ocultação fraudulenta”, mostram os registros judiciais.
Sham, Stupin e Mercil negaram as acusações feitas pelos três bancos, de acordo com documentos judiciais, e pelo menos uma reconvenção movida por executivos do setor imobiliário contra o Zions Bancorp.
Os bancos alegam que foram induzidos em erro pelos executivos do setor imobiliário ao acreditarem que os credores poderiam usar as propriedades como garantia para os empréstimos que fizeram, caso fechassem o financiamento.
Em vez disso, Shyam, Stupin e Marcil encontraram outros credores para fornecer empréstimos adicionais para as mesmas propriedades que já haviam recebido empréstimos dos bancos que moveram a ação, de acordo com documentos judiciais.
“O processo surge de uma enorme traição de confiança por parte de mutuários profissionais financeiros sofisticados que abusaram da confiança dos bancos e trustes da Califórnia, manipularam estruturas de empréstimos para seu próprio enriquecimento e excluíram sistematicamente as proteções colaterais que garantiam empréstimos bancários”, Zions Bansuit foi aberto em 20 de outubro no estado.
Um padrão semelhante preocupante de empréstimos iniciais e subsequentes surgiu para o Blackhawk Plaza, um centro comercial outrora próspero que o Grupo Ramanujan comprou por 28,3 milhões de dólares em 2020.
Essa compra foi o início de um padrão que coincidiu com a atuação de Shyam nas ações judiciais movidas pelos bancos.
Em 2020, o Preferred Bank emprestou US$ 28 milhões ao Blackhawk Plaza, mostram os registros imobiliários do condado de Contra Costa. Em 2023, a Preferred adicionou um segundo empréstimo totalizando US$ 3 milhões.
Em 2024, Blackhawk conseguiu US$ 5 milhões em financiamento do Plaza Nano Bank.
Tanto o Preferred Bank quanto o Nano Bank apresentaram notificações de inadimplência para seus respectivos empréstimos falidos.
Como resultado, o grupo liderado por Deba Shyam recebeu 36 milhões de dólares através de três empréstimos, o que não está claro se o Preferred Bank ou o Nano Bank conseguirão assumir a propriedade do Blackhawk Plaza.
O valor combinado dos três empréstimos também excedeu em 27% os US$ 28 milhões pagos ao Grupo Ramanujan pelo Blackhawk Plaza.
O Zions Bancorp, o California Bank & Trust e o Western Alliance Bank descobriram que os empréstimos que fizeram podem não ter qualquer garantia confiável até que o dinheiro seja entregue a afiliadas controladas por Sham, Marcil e Stupin, mostram os documentos judiciais.
“A análise independente do Western Alliance Bank descobriu que muitos dos empréstimos comprometidos eram obra de trustes mais antigos, juniores e ainda registrados”, disse o banco em seu processo. “Para agravar a situação, a análise do WAB descobriu que várias propriedades subjacentes já estavam em execução hipotecária.”
Tanto o Zions Bancorp como o Western Alliance Bank afirmam que os mutuários foram mantidos no escuro sobre estas duas situações-chave relativas a empréstimos conflitantes e sobrepostos.
No caso do Blackhawk Plaza, não está claro se o Grupo Ramanujan gastou grande parte dos milhões de dólares que recebeu dos seus credores para manter o centro vivo e próspero.
Os inquilinos estão fora, assim como o Drager’s Market. Outros, como o Apple Cinema, decidiram fugir do centro depois de inicialmente demonstrarem interesse.
O Museu Automotivo e Cultural Blackhawk continua sendo um Sorteio local e regional vibrante para o centro.
Além do aviso de inadimplência, um grupo de proprietários de imóveis comerciais do Blackhawk Plaza entrou com uma ação no Tribunal Superior do Condado de Contra Costa que pinta um quadro de deterioração das condições.
“Os réus (Grupo Ramanujan e suas afiliadas) negligenciaram as obrigações de manutenção e reparo, permitindo assim a lenta decadência da praça”, disseram os proprietários dos negócios em um processo judicial.
O grupo que está processando o proprietário do imóvel inclui o proprietário do Museu Automotivo e Cultural Blackhawk e do prédio de escritórios, mostram os registros do tribunal.
“Rachaduras e buracos contínuos no estacionamento, postes de luz dilapidados e não funcionais, corrimãos de escadas enferrujados e quebrados, escadas quebradas, canos de irrigação quebrados e não funcionais, água suja e erosão perigosa do solo” estavam entre os problemas listados na reclamação do Estado de Blackhawk.
O processo afirma que alguns problemas parecem ser fatais, como “fiação aberta e energizada”. A denúncia contém diversas imagens de degradação e perigo.
Em contraste com estas desvantagens atuais, o Blackhawk Plaza foi frequentemente caracterizado como um centro comercial de primeira linha quando estava no seu auge.
“A praça é um centro ao ar livre ‘único’, com arquitetura mediterrânea em estilo de vila, um interior de paisagem aquática e terraços acolhedores que atraem turistas e moradores do bairro”, afirmam os documentos judiciais do condado de Contra Costa.
