O presidente Donald Trump adora um bode expiatório fácil e, na quarta-feira, culpou um pela crise imobiliária do país: investidores que estão comprando um grande número de casas unifamiliares e operando-as como propriedades para alugar.
Trump escreveu no Truth Social que está tomando medidas para restringir essas compras como parte de um programa mais amplo para tornar as casas acessíveis novamente. Ele disse que “as pessoas vivem em casas, não em empresas”. Ele disse que fornecerá mais detalhes em duas semanas, quando visitar Davos, uma estação de esqui suíça não conhecida por suas moradias acessíveis.
Mas não há necessidade de esperar por detalhes. Os proprietários não são a causa da crise imobiliária do país, e qualquer plano que reduza o investimento em habitação só irá piorar a situação.
Uma crise é um problema simples com uma solução complexa. O problema é que não há moradias suficientes nos Estados Unidos. A parte mais difícil é construir mais. É certamente mais fácil e provavelmente melhor política falar em proibir investidores, ou impor controlos de rendas, ou expulsar imigrantes do país, mas nada disso vai resolver o problema. A maneira de tornar a habitação mais acessível é construir mais habitações.
A construção não recuperou totalmente da crise financeira de 2008. Desde então, a população cresceu mais rapidamente do que a oferta de novas habitações, e o resultado é um grande jogo de cadeiras musicais com cadeiras quase suficientes. Embora as estimativas variem, os especialistas geralmente concordam que precisamos de milhões de novas unidades habitacionais para colmatar a lacuna. O Up for Growth, um think tank focado na escassez, estima o número em 3,78 milhões.
Meio assado
Quase um ano depois de tomar posse, Trump ainda não apresentou quaisquer planos significativos para impulsionar a construção de habitação. Em vez disso, apresentou várias ideias incompletas, como em Novembro, quando sugeriu nas suas plataformas de redes sociais que a sua administração poderia introduzir um empréstimo hipotecário de 50 anos.
A sua ameaça de proibir os investidores institucionais é o exemplo mais recente. Como acontece frequentemente, Trump não está a propor uma política real com detalhes reais. Ele está dizendo coisas que acha que as pessoas querem ouvir, mesmo que se baseiem no manual político dos progressistas que ele adora odiar.
Também não está claro se Trump tem o poder de proibir compradores institucionais ou se o Congresso concordará em levar a cabo a ideia. Para o propósito deste ensaio, entretanto, vamos tratá-lo como um conceito real. Suponhamos, por exemplo, que Trump pretenda aprovar um projecto de lei apresentado em 2022 pelo deputado Adam Smith, D-Wash., que imporia um imposto de 100% sobre a compra de casas unifamiliares por qualquer empresa com activos de 20 milhões de dólares ou mais.
A primeira coisa a saber é que tal proposta não impediria a maioria das compras de residências unifamiliares para uso como aluguel. Em 2022, o Instituto Urbano estima que os investidores institucionais serão proprietários de 574 mil moradias unifamiliares. Isso representava menos de 1% das residências unifamiliares do país e menos de 5% dos aluguéis unifamiliares. Em outras palavras, a maioria das casas alugadas pertence a pequenos proprietários.
A proibição pode trazer alguns benefícios. A menor concorrência dos investidores poderá levar os vendedores a aceitar preços mais baixos; É mais provável que os compradores morem na casa em vez de alugar o imóvel.
Mas penalizará os inquilinos. O aumento do investimento institucional em habitações unifamiliares é melhor entendido como um substituto pós-crise para os empréstimos hipotecários subprime. Padrões de crédito mais rígidos significam que milhões de americanos não podem mais obter empréstimos para comprar casas. Os proprietários institucionais permitem que as pessoas vivam no mesmo local, mas como inquilinos.
Seria melhor prorrogar o empréstimo? Pode haver um instinto de dizer sim. Os americanos geralmente vêem a casa própria como um fim em si mesmo, como um meio para a criação de riqueza e como o alicerce básico de uma comunidade estável. Mas a crise imobiliária mostra que as casas compradas com empréstimos subprime apenas proporcionam a ilusão de propriedade. Os mutuários não criaram capital nem estabeleceram uma comunidade permanente.
Dando opções aos inquilinos
Bolsas profundas de investidores institucionais não oferecem mais opções de aluguel. Eles também estão fornecendo uma nova fonte de capital para construtoras residenciais. As empresas podem vender o excesso de estoque para locadoras, permitindo-lhes construir de forma mais agressiva. E, em alguns casos, estão construindo casas para locadoras. No ano passado, a construtora DR Horton concluiu uma subdivisão de 72 residências unifamiliares nos arredores de Tallahassee, Flórida, chamada Cypress em Wesley Park. Aluga as casas e depois vende tudo para uma empresa de investimentos chamada Topaz Capital Group.
Ninguém piscaria se houvesse um prédio de apartamentos de 72 unidades chamado Cypress em Wesley Park.
Na verdade, é importante lembrar que a aquisição de casa própria institucional não é novidade. Os proprietários institucionais são uma presença grande e antiga no mercado de apartamentos. A Invitation Homes, a maior proprietária de casas para alugar para uma única família do país, possuía ou administrava cerca de 110.000 propriedades em setembro, o que representa muitas casas. Isso representa cerca de um décimo do número de apartamentos pertencentes ou administrados pela Greystar, o maior proprietário do país.
O mercado de apartamentos oferece uma história de advertência. O Departamento de Justiça desmantelou recentemente um sistema no qual, alegou, vários dos maiores proprietários de apartamentos, incluindo a Greystar, estavam em conluio através de um serviço de preços de terceiros, o RealPage, para aumentar as rendas. Em algumas áreas metropolitanas, principalmente no Cinturão do Sol, os investidores institucionais compraram casas unifamiliares suficientes para potencialmente se envolverem em travessuras semelhantes. Isso é algo que os reguladores devem ficar de olho.
Mas voltemos ao quadro geral. Aqui está um teste decisivo que você pode usar quando os políticos dizem que têm uma ideia para tornar a habitação mais acessível: isso resultará na construção de mais moradias?
Só ajuda se a resposta for sim.
Benjamin Appelbaum escreve sobre negócios e economia para o conselho editorial do The New York Times.
