No início deste outono, os visionários de Silicon Valley que propunham a construção de uma cidade com 400.000 habitantes e um centro industrial nas pastagens, 80 quilómetros a nordeste de São Francisco, divulgaram uma apresentação detalhada do seu plano, a que chamam “Califórnia para Sempre”. Era diferente de tudo que os Estados Unidos já tinham visto: exótico em localização, intensamente urbano em design.
A nova cidade será organizada numa rede compacta, com estradas interligadas, vias de trânsito rápido e vias verdes para peões e ciclistas. As áreas residenciais menos densas da cidade serão divididas em zonas para edifícios de apartamentos de 25 metros, o que é mais alto do que praticamente todos os edifícios de apartamentos construídos antes de 1880. Os caçadores de casas poderão comprar casas geminadas como se estivessem a comprar imóveis no Brooklyn do século XIX, e não na expansão suburbana pré-fabricada.
Esta abordagem – tão distante e tão densa – representa uma ruptura completa com o que geralmente tem vendido bem na fronteira exterior. The Woodlands, Texas, um dos empreendimentos ao ar livre de maior sucesso dos últimos 50 anos, fica a apenas 48 quilômetros de Houston e foi construído predominantemente em torno de residências unifamiliares. Somente na Califórnia, radicalmente desprovida de moradias, é possível imaginar a venda de apartamentos aos americanos que estejam suficientemente longe dos centros de emprego existentes.
No entanto, o California Forever representa mais do que uma aposta de que a extrema escassez de habitação na Bay Area criou um forte mercado para “super-viajantes” baseados no Vale Central. Pelo contrário, é uma tentativa ousada de operacionalizar os últimos 30 anos de investigação em economia urbana.
Uma lição desta pesquisa é que os “acumulamentos” existentes nos bairros são muitas vezes perturbadores para as pessoas que vivem nas proximidades. (Coloque sua nova cidade em outro lugar, se puder.)
Produtividade de Densidade
Uma segunda lição, mais importante e menos intuitiva, é que agrupar mais pessoas e empresas numa área geográfica mais pequena torna todos mais produtivos. Pessoas que vivem e trabalham juntas aprendem umas com as outras. Podem assumir riscos empresariais, porque se um esquema não der certo, outras oportunidades os aguardam. Mercados de trabalho densos dão aos trabalhadores poder de negociação e permitem-lhes encontrar o empregador certo. Indivíduos e organizações também beneficiam da partilha de instalações cuja construção tem custos fixos elevados, como uma ópera ou um aeroporto. Os economistas chamam este pacote de benefícios de “benefícios colectivos” da densidade urbana.
Mas há um porém: um empreendedor de pequena escala que está construindo uma casa ou um pequeno prédio de apartamentos não aproveita os benefícios coletivos que a densidade traz. Se as pessoas contratadas pelo desenvolvedor abrirem um restaurante ou recrutarem funcionários, o desenvolvedor não terá lucro. Os construtores comuns não têm direito aos rendimentos da imaginação colectiva da cidade. Assim, deixados por conta própria, os desenvolvedores investem menos em concentração. A pressão de NIMBY piora as coisas.
A maior aposta da California Forever é que, ao adquirir terrenos suficientes para construir uma cidade inteira do zero, os investidores possam lucrar com as economias de aglomeração. As suas casas e apartamentos na linha da frente podem perder valor, mas a densidade populacional resultante aumentará o valor dos escritórios no centro da cidade e dos distritos industriais.
Como os investidores que possuem terrenos residenciais também possuem áreas centrais e industriais, eles considerarão os benefícios que um novo edifício traz para toda a comunidade, e não apenas o que os potenciais residentes pagarão para viver no novo edifício.
É proprietária da California Forever Schools e oferece incentivos poderosos para melhorar a segurança pública e aliviar o congestionamento. Na maioria das grandes cidades, os planeadores honestos carecem de recursos e incentivos para superar o impasse urbano. Na California Forever, a sorte dos investidores depende da criação de um urbanismo que prospere.
Se alguma vez começar.
Os obstáculos ao estabelecimento de uma nova cidade são assustadores. Hoje em dia, em praticamente qualquer lugar dos Estados Unidos, um grande desenvolvimento requer a aprovação de numerosas agências locais, estaduais e, por vezes, federais, cada uma das quais exerce o poder de veto. A investigação realizada por um de nós mostrou que os controlos rigorosos da utilização do solo encorajam os promotores a prosseguir projectos mais pequenos e, em última análise, fragmentam a indústria da construção. Isto reduz a produtividade e a inovação no setor da construção.
NIMBYismo entrincheirado
No mínimo, o projeto California Forever exigiria a aprovação de uma cidade (Suisun), de um condado (Solano) e, eventualmente, de uma agência estadual (Conselho de Controle de Recursos Hídricos do Estado da Califórnia). Cada aprovação desencadeia uma revisão sob a Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia e, potencialmente, anos de litígios e atrasos. Um supervisor do condado de Solano já disse ao California Forever: “Vá para outro lugar”. Se ele convencer os dois colegas, o projeto estará encerrado.
A Califórnia precisa de milhões de novas casas. Os estados aprovaram centenas de leis habitacionais, mas poucos mudaram o rumo da produtividade. As forças do NIMBYismo são profundas. O California Forever poderia transmitir o dinamismo de Silicon Valley para o Vale Central, proporcionando incentivos à construção de uma comunidade eficiente e escalável de habitações urbanas densas e de produção de alta tecnologia apoiada por investidores. Nenhuma cidade ou condado deveria ter veto total sobre um projeto tão importante.
A política de energia limpa mostra o caminho a seguir. Em Massachusetts e na Califórnia, os legisladores criaram programas de “licenças abrangentes” para projetos significativos de energia e transmissão em todo o estado. Um único funcionário subordinado ao governador toma a decisão de aprovação do projeto, depois de ouvir recomendações de muitos atores estaduais e locais que tradicionalmente teriam direito de veto ao projeto.
O modelo de licença abrangente deve ser estendido a projetos de desenvolvimento urbano de importância estadual, incluindo o California Forever. Há uma geração, o Supremo Tribunal da Califórnia declarou que os governos locais tinham o dever de atender às necessidades das suas regiões. Mas a experiência tem demonstrado que os responsáveis eleitos localmente raramente são bons administradores dos interesses regionais. Um novo caminho de licenciamento estatal poderia abrir as importantes experiências de amanhã na construção de cidades.
Chris Elmendorf é professor de direito na UC Davis. Ed Glaser é professor de economia em Harvard. © 2025 Los Angeles Times. Distribuído pela Agência de Conteúdo Tribune.
