Por Nathaniel Meyerson, CNN
Nova Iorque – Os eleitores da cidade de Nova Iorque estão actualmente a decidir uma das questões mais polarizadoras das últimas décadas. Mas não tem nada a ver com o candidato socialista democrata a prefeito, Zohran Mamdani, de 34 anos.
Em vez disso, determinará quem tem o poder de dar luz verde – ou bloquear – o desenvolvimento de habitação a preços acessíveis na cidade.
alguns oferecer O desenvolvimento habitacional acessível da cidade e as aprovações de uso da terra poderiam acelerar a votação. As propostas colocam a Câmara Municipal contra o prefeito e o sindicato dos incorporadores. A luta simboliza uma luta maior pelo poder em cidades e estados liberais como Nova Iorque e Califórnia. Apesar de defenderem a inclusão, estes locais são alguns dos mais mal servidos da América e têm políticas que permitem às vozes locais bloquear a habitação a preços acessíveis, muitas vezes chamada de NIMBYismo “não no meu quintal”.
“Todo mundo quer novas moradias, mas ninguém as quer em seu quarteirão”, disse David Schleicher, professor de propriedade e direito urbano na Universidade de Yale.
Capacidade de bloquear habitação
Uma proposta eleitoral na cidade de Nova Iorque aceleraria uma revisão do desenvolvimento de habitação a preços acessíveis nos bairros menos urbanizados. Outra removeria o poder de um membro do conselho municipal local de destruir um projeto habitacional.
Os defensores desta reforma dizem que as leis de zoneamento foram sequestradas pelos NIMBYs e que o controle deveria ser transferido dos líderes locais para as cidades e estados. Os governos locais são normalmente mais receptivos aos proprietários de casas bem financiados que se opõem a edifícios acessíveis nos seus quarteirões por medo de diminuir os valores das propriedades ou sobrecarregar os sistemas escolares.
A governadora de Nova York, Cathy Hochul, e os defensores da habitação acessível são a favor da medida eleitoral. As propostas baseiam-se na recente cidade Mudanças no código de zoneamento Para adicionar mais habitações, como a construção de unidades habitacionais acessórias (ADUs), como garagens e apartamentos subterrâneos, ou a conversão de edifícios de escritórios em apartamentos.
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Mas os membros do conselho municipal dizem que as propostas silenciam as vozes dos bairros e os sindicatos dizem que enfraquecem importantes controlos sobre os promotores imobiliários.
As medidas eleitorais ocorrem no momento em que a cidade de Nova York enfrenta a pior crise de acessibilidade habitacional de sua história. As tarifas médias atingiram aproximadamente US$ 5.000 por mês em Manhattan, e a taxa de vacância caiu para um mínimo histórico de 1,4%.
Uma contabilidade semelhante está em curso na Califórnia para políticas que dificultaram a construção de habitações. Aluguel de arranha-céu.
A Califórnia reverteu a sua lei ambiental histórica no início deste ano, dando aos bairros e grupos uma ferramenta poderosa para impedir o desenvolvimento habitacional.
A Califórnia aprovou neste mês uma legislação que permite prédios de apartamentos próximos às principais estações ferroviárias e rodoviárias do estado. Governador. Gavin Newsom sancionou a terrível resistência de alguns governos locais.
“Vamos construir arranha-céus de apartamentos em áreas residenciais”, disse A vereadora da cidade de Los Angeles, Traci Parks. “É uma tentativa de Manhattan ser Los Angeles.”
Mudança radical no zoneamento
As recentes reformas na Califórnia e na cidade de Nova Iorque já foram inimagináveis.
Nas décadas de 1960 e 1970, estes estados ajudaram a alimentar um movimento para estabelecer o controlo local sobre o desenvolvimento. Cresceu em resposta a programas descontrolados de renovação urbana que destruíram bairros históricos como Robert Moses. Projeto Rodoviário na cidade de Nova York.
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Mas as regras locais destinadas a preservar os bairros impedem agora o desenvolvimento habitacional, dizem os reformadores.
Los Angeles, Nova York e São Francisco apresentam algumas das taxas mais lentas de construção de moradias entre as principais cidades do país. Na última década, a cidade de Nova York adicionou apenas 30,6 unidades habitacionais para cada 1.000 residentes – muito menos do que as cerca de 140 unidades habitacionais em Atlanta ou Miami – de acordo com dados do Furman Center da NYU.
As reformas recentes foram impulsionadas por activistas que acreditam que bloquear a habitação a preços acessíveis é uma hipocrisia para os redutos liberais que clamam pela igualdade.
“Em jurisdições que vão bloquear novas habitações, o jogo consiste em usar o poder do Estado para retirar a sua capacidade de dizer não”, disse Matthew Lewis, diretor de comunicações da Califórnia YIMBY, um grupo de reforma habitacional. “Há um novo grupo de trabalhadores e gerações que não podem ter uma casa própria porque as cidades construíram essas barreiras”.
Não há bala de prata
Juntando-se à cidade de Nova York e à Califórnia Ondas de cidades e estados que está a alterar as leis de zoneamento para acelerar o desenvolvimento no meio de uma crise habitacional a nível nacional.
Estados controlados tanto por Democratas como por Republicanos – incluindo a Florida, Montana e Washington – promulgaram reformas como a eliminação de tamanhos mínimos de lotes, a permissão de unidades habitacionais acessórias e a limitação de lugares de estacionamento no local.
“A habitação tornou-se a questão menos partidária para o estado”, disse Charles Gardner, pesquisador do Mercatus Center da Universidade George Mason, que estuda leis de planejamento e acessibilidade habitacional.
Mas essas mudanças não são uma solução instantânea. Reescrever os regulamentos de zoneamento provavelmente não ajudará a fornecer moradia para residentes de renda baixa e moderada durante anos. Um Instituto Urbano 2023Estudar descobriram que o relaxamento das restrições de zoneamento não adicionou unidades habitacionais de baixo custo por pelo menos nove anos.
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O aumento dos custos de construção torna difícil oferecer apartamentos acessíveis. Os custos de mão de obra e materiais em Nova York, que representam mais de 60% da construção de um edifício, o mais alto Nos Estados Unidos
“A conscientização sobre o controle local aumentou, mas neste momento não é o maior problema que enfrentamos”, disse Lydia Lowe, pesquisadora associada sênior da Divisão de Habitação e Comunidades do Instituto Urbano. “Só pode fazer muito num ambiente onde os custos estão a aumentar tão rapidamente.”
As reformas de zoneamento devem ser acompanhadas de grandes subsídios para ajudar as pessoas a adquirir novas moradias, muitas das quais Pesquisadores Ball exigiria enormes investimentos que as cidades e os estados não podem pagar com orçamentos apertados.
“Não somos todos pôneis e arco-íris porque fizemos uma reforma de zoneamento”, diz Lewis, da Califórnia YIMBY. “Mas pôneis e arco-íris estão à vista.”
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