O mercado imobiliário continua a deteriorar-se. Os preços das casas aumentaram mais de 50% desde a pandemia. Cerca de um terço das famílias americanas gastam agora mais de 30% do seu rendimento em habitação. Em 2014, a idade média dos compradores de casas pela primeira vez era de 31 anos. Em 2025, era de 40 anos – a mais alta já registada.
A raiz do problema é simples: muito dinheiro em busca de poucas casas. De quantas casas a mais a América precisa? Tenho visto estimativas que variam de 2 milhões a 5 milhões. Foram décadas de preparação – e não estamos nem perto de uma solução. Em 2025, a América construiu menos casas por 100.000 pessoas do que em 2005, 1995, 1985 ou 1975.
Todas as Casas Brancas desde a administração do Presidente Barack Obama reconheceram a necessidade de construir mais casas, mas os resultados, tanto sob o governo dos Democratas como dos Republicanos, têm sido anémicos. A habitação é uma questão difícil de resolver no Salão Oval. Os regulamentos de zoneamento e construção são definidos em nível estadual e local. As taxas de juros são definidas pelo Federal Reserve. Em 2024, Kamala Harris prometeu construir 3 milhões de novas casas e revelou um plano que nenhum especialista em habitação com quem falei chegaria perto de atingir a meta.
“Acho que o que aprendemos é que a política habitacional federal está presa num equilíbrio muito tênue”, disse Jared Bernstein, que liderou o Conselho de Consultores Económicos do presidente Joe Biden. “Foi pedido muito pouco às cidades e aos estados. Eles não farão muito para derrubar as barreiras que impedem a habitação a preços acessíveis.”
Bernstein, hoje membro sênior do Center for American Progress, quer mudar isso. Ele é um dos autores de um novo plano habitacional que tenta fornecer ao próximo governo um conjunto de soluções mais próximo da escala do problema.
Incentivos federais
No centro do plano do Centro está uma ideia chamada “Rent Relief for Reforms”. Não gosto do nome, mas gosto do conceito: lugares com escassez de moradias – e há muitos deles – podem escolher. Construa a moradia e o governo federal dará a todos os locatários da cidade até US$ 1.000 de desconto no aluguel – ou não construa a moradia e perderá o acesso a certos subsídios federais.
O Searchlight Institute, um novo grupo de reflexão democrata, propôs recentemente uma ideia semelhante. Nessa versão, as cidades e outros locais que atingissem objectivos ambiciosos de habitação qualificar-se-iam para um desconto federal que daria a cada agregado familiar – ou seja, proprietários e arrendatários – um cheque igual ao aumento médio da renda do ano passado. Em outras palavras, construa moradias suficientes e o governo federal pagará às pessoas que moram perto dessas moradias.
Ambas as ideias tentam resolver o difícil problema que está no cerne da política habitacional: são as pessoas que já possuem casas que têm voz na política e no planeamento local. Freqüentemente, gostam de seus vizinhos. Eles não querem mais trânsito ou o incômodo de novos vizinhos ou construções próximas. O que é isso para eles?
“Você está incentivando os locatários a comparecerem às eleições locais e pressionando seus representantes eleitos a agirem de maneira favorável aos inquilinos, o que não odeio como estratégia”, diz Jenny Schuetz, que lidera a política habitacional na Arnold Ventures. “Se a maioria dos locatários comparecesse às primárias e exigisse que o prefeito e o conselho municipal fizessem coisas realmente boas, poderíamos ter resultados muito diferentes. Mas a maioria dos locatários não comparece – especialmente nas primárias – e então você obtém essas coalizões dominadas pelos proprietários de casas nas cidades que dificultam a construção.”
Carcaça modular
Outra grande ideia do plano do Center for American Progress é mudar a forma como as moradias são construídas na América. “Se voltarmos a 1910, alguém apareceu com uma caixa de ferramentas e um martelo para construir uma casa”, disse Bernstein. “E se você for para 2025, é a mesma coisa. É um setor onde a produtividade vem literalmente caindo há cinco décadas e todo o resto está subindo.”
A comparação que muitas vezes é feita aqui é com a manufatura. Entre 1950 e 2020, a produtividade na indústria – quanto é possível produzir com o mesmo número de trabalhadores – aumentou mais de 900%. Essa é uma grande parte da razão pela qual tudo, desde mesas a televisões, é mais barato hoje do que era há décadas. Mas, ao mesmo tempo, a produtividade no sector da construção diminuiu. Essa não é a única razão pela qual a habitação é tão cara hoje, mas faz parte disso.
Mas você pode construir moradias – construir casas em uma fábrica externa, como construímos carros e depois enviá-las para montagem final. O pai de Mitt Romney, George Romney, foi o pioneiro da tecnologia nos Estados Unidos quando atuou como Secretário de Habitação e Desenvolvimento Urbano durante o governo Nixon. Mas os Estados Unidos nunca obtiveram regulamentações ou financiamento para transformar isso numa indústria. Em vez disso, foi colocado em outro lugar. Na Suécia, por exemplo, mais de 40% das novas habitações – e mais de 80% das habitações unifamiliares – são construídas fora do local.
O plano do Center for American Progress propõe vários projectos para transformar esta indústria inventada pelos americanos num lugar onde a América seja líder. Querem que o governo lance um grande programa de investigação para financiar inovações na construção habitacional. Eles querem alavancar o seu poder de compra para que o governo federal seja o principal comprador de habitação modular – uma ideia aqui é que o Departamento de Defesa melhore a sua base militar utilizando construção modular. Eles querem modernizar os códigos de construção para tornar a modularidade mais fácil – por exemplo, removendo uma exigência federal desatualizada de anexar um chassi de aço permanente a todas as construções modulares – e atualizar as regras federais de seguro e financiamento para garantir a qualificação da fabricação modular.
Habitação acessível
Você pode imaginar que estados e cidades estão agindo antes mesmo do governo federal. “Nova York já foi um farol de produção de moradias criativas, lideradas pelo setor público e a preços acessíveis”, disse o plano habitacional do prefeito eleito Zohran Mamdani. “Mas décadas de desinvestimento e redução da capacidade governamental deixaram-nos à espera que o setor imobiliário resolvesse a crise imobiliária da qual lucram.”
O que não foi dito no seu plano é que a construção de habitações acessíveis e subsidiadas publicamente tornou-se demasiado cara porque o dinheiro público desencadeia regras, processos, revisões e discussões que não concorrem com a habitação a preços de mercado. Um estudo da Rand descobriu que, por metro quadrado, a habitação acessível custa 1,5 vezes mais do que a habitação ao preço de mercado na Califórnia; Uma investigação do Washington Post revelou um conjunto habitacional acessível em D.C. que custa 800 mil dólares para construir cada unidade, mesmo que o mesmo promotor vizinho esteja a construir unidades a preços de mercado por 350 mil dólares. Uma das razões pelas quais não construímos habitações acessíveis suficientes é porque construímos habitações acessíveis.
Mamdani propôs investir US$ 100 bilhões para construir 200.000 “casas subsidiadas publicamente, permanentemente acessíveis, construídas por sindicatos e com aluguel estabilizado” durante a próxima década. Isso equivale a US$ 500.000 por unidade – se tudo correr bem. Se a cidade de Nova Iorque se tornar um caso de teste para saber como a habitação pública modular, ordenada e produzida em massa, pode ser mais barata e mais rápida do que a habitação ao preço de mercado, construída em fábricas sindicalizadas? Se forem apenas US$ 350 mil por unidade, isso significa que cerca de 300 mil unidades seriam construídas com o mesmo custo.
O problema enfrentado pela indústria da habitação modular é a ausência de uma procura constante para manter as fábricas a funcionar e resolver as complexidades da construção. Um lugar como a cidade de Nova Iorque, que há muito deseja construir habitações públicas em grande escala, poderia aproveitar essa procura constante e utilizá-la para semear uma indústria – Nova Iorque poderia tornar-se o líder da América na construção modular.
Talvez isso seja fantasioso. Mas o nosso pensamento sobre a habitação – tanto pública como privada – tem sido demasiado pequeno há demasiado tempo. Reconhecemos aumentos de custos chocantes aliados a uma produtividade estagnada. Tornámos impossível a milhões de famílias construírem as vidas que desejam nas cidades que idealmente escolheriam. Neste momento, não é suficiente viabilizar mais habitações. Precisamos mudar a forma como construímos moradias. Não sei se a habitação modular é realmente a resposta. Mas vale a pena tentar.
Ezra Klein é colunista do New York Times.
